arriva il catasto degli affitti. Ecco cosa cambia

Giovedì il Parlamento di Berlino ha dato il via libera a una misura inedita in Germania: un catasto digitale degli affitti, pensato per raccogliere in un unico archivio importi dei canoni, metrature degli appartamenti e spese accessorie relative a ogni contratto di locazione della capitale e a intervenire tempestivamente nei casi, numerosi nella capitale, in cui agli inquilini vengono imposti costi illegittimi o esageratamente alti, non conformi alle norme vigenti. Per la prima volta, dovrebbe essere realizzata una mappatura completa del mercato immobiliare cittadino.

D’altra parte è noto che numerose irregolarità sfuggano ai controlli, il che certamente acuisce (anche se non ne è la causa) la devastante crisi abitativa che vede sempre più persone a rischio di dover abbandonare la città o addirittura di trovarsi senza un tetto. Il deputato SPD Sebastian Schlüsselburg, tra i promotori del testo di legge, ha espresso ottimismo rispetto a questo nuovo strumento e alla sua possibilità di portare giustizia laddove oggi si riscontrano abusi che danneggiano gli inquilini.

Come funziona il catasto degli affitti di Berlino

Il catasto rappresenta la prima panoramica digitale riguardante tutti gli appartamenti in affitto e i relativi contratti presenti sul territorio berlinese, compresi quelli di subaffitto. Al suo interno confluiscono sia le caratteristiche fisiche degli immobili, come la superficie e le dotazioni, sia le condizioni economiche della locazione, canone e spese accessorie comprese. A gestire l’archivio sarà l’Amministrazione del Senato per lo Sviluppo Urbano, l’Edilizia e l’Abitazione, mentre i dati dovranno essere caricati direttamente dai locatori.

Attraverso queste informazioni, l’amministrazione intende individuare canoni sproporzionati rispetto all’affitto di riferimento locale, alloggi destinati al turismo senza la relativa registrazione e appartamenti tenuti sfitti senza una motivazione valida. Quando i dati raccolti restituiscono indicazioni in tal senso, i casi vengono inoltrati agli uffici competenti per la verifica e l’eventuale applicazione delle sanzioni. Il materiale raccolto servirà anche come supporto alla pianificazione urbanistica del Senato.

La data esatta di entrata in funzione del catasto resta ancora da definire. Dopo l’approvazione parlamentare di giovedì, il testo dovrà essere pubblicato sulla Gazzetta ufficiale delle leggi e dei regolamenti per acquisire efficacia. A quel punto toccherà all’Amministrazione del Senato elaborare un regolamento attuativo che disciplini gli aspetti tecnici della piattaforma. Secondo Schlüsselburg, l’obiettivo è completare questo passaggio già sotto l’attuale governo cittadino, dunque entro l’autunno, così da avviare le registrazioni, dopo una fase sperimentale, entro il prossimo anno.

Gli obblighi dei locatori e i diritti degli inquilini

Una volta operativo a pieno regime, il sistema imporrà a chiunque affitti un appartamento a Berlino l’obbligo per legge di inserire nel catasto i dati relativi all’immobile e al contratto in corso. Chi gestisce già una locazione al momento dell’attivazione avrà a disposizione un anno di tempo, calcolato dal passaggio alla modalità operativa regolare, per completare la registrazione.

Agli inquilini non viene richiesta alcuna azione e anzi, per la prima volta non dovranno essere i locatari ad attivarsi, a verificare se i canoni che corrispondono siano eccessivi e a chiederne la verifica e l’adeguamento, spesso per vie legali. Con l’entrata in vigore del catasto, invece, sarà lo Stato a farsi carico direttamente del controllo sugli importi richiesti. Restano comunque a disposizione degli inquilini gli strumenti già esistenti, come l’ufficio di controllo degli affitti o l’assistenza di un legale, per verificare autonomamente eventuali casi sospetti.

Una regola specifica riguarda il subaffitto: chi prende in affitto un appartamento e a sua volta lo cede in subaffitto è tenuto comunque alla registrazione, poiché anche in questi contratti sono stati riscontrati ripetuti casi di canoni sproporzionati. Per un singolo immobile possono quindi risultare due registrazioni distinte: quella del locatore originario, relativa al contratto principale, e quella del locatario che subaffitta, relativa alle condizioni del subaffitto.

Quali dati vengono raccolti e come funziona il controllo automatizzato

Tra le informazioni richieste figurano l’indirizzo dell’appartamento, nome e recapiti del locatore, numero di componenti del nucleo familiare, metratura, eventuale assegnazione WBS (edilizia popolare), data di inizio e durata del contratto, canone lordo comprensivo delle spese di riscaldamento, acconti per gestione, riscaldamento e acqua, importo di eventuali contributi per ristrutturazioni e imposta fondiaria non applicabile. I dettagli definitivi verranno fissati dal regolamento attuativo. Il contratto di locazione, richiesto inizialmente dall’SPD come prova documentale ma osteggiato dalla CDU, dovrà essere presentato soltanto in un secondo momento, qualora emerga un sospetto concreto. Sugli inquilini, invece, il catasto non raccoglie alcun dato.

Una volta caricati, i dati confluiscono nell’amministrazione berlinese, dove un sistema automatizzato supportato dall’intelligenza artificiale effettua una prima verifica, confrontando il canone dichiarato con l’affitto di riferimento locale. In presenza di un possibile superamento, il locatore riceve una segnalazione. Se l’importo non viene corretto, il caso passa alle autorità competenti per l’applicazione delle sanzioni: a seconda della gravità, si tratta degli uffici distrettuali oppure, nelle situazioni più gravi o assimilabili allo sfruttamento immobiliare, della Procura di Berlino.

Fino al momento dell’iscrizione nel catasto, i locatori mantengono la possibilità di adeguare spontaneamente il canone alla normativa, inviando ai propri inquilini un allegato contrattuale con l’importo corretto. Schlüsselburg osserva che, sulla base della giurisprudenza vigente, gli inquilini hanno diritto a vedersi applicato il nuovo importo con effetto retroattivo, il che comporta per il locatore l’obbligo di restituire quanto incassato in eccesso.

Le sanzioni previste e le tutele per chi affitta casa

Il mancato rispetto dell’obbligo di registrazione espone il locatore a una sanzione amministrativa compresa tra 10.000 e 100.000 euro. La forbice ampia risponde a una logica precisa: l’importo deve essere calibrato caso per caso, in modo che risulti proporzionato anche per i grandi proprietari immobiliari, evitando che la sanzione venga semplicemente messa in conto come costo di gestione. Fa eccezione l’ipotesi in cui le informazioni richieste comporterebbero un’autoincriminazione: nessun locatore è tenuto a dichiarare un canone illegittimo, e chi si trova in questa condizione può rifiutarsi di fornire quel dato specifico. Il rifiuto viene comunque annotato e trasmesso alle autorità competenti, che restano libere di avviare un’indagine autonoma o di risalire, tramite il registro anagrafico, ai dati di contatto degli inquilini per raccogliere direttamente le informazioni sull’importo dell’affitto. Il diritto di rifiuto riguarda esclusivamente i dati potenzialmente compromettenti: indirizzo, contatti e metratura dell’appartamento restano comunque obbligatori.

Per i canoni eccessivi sono previsti due distinti procedimenti sanzionatori. Un canone superiore del 20 per cento rispetto all’affitto di riferimento locale può configurare un’infrazione ai sensi del diritto penale economico, qualora sia dimostrabile lo sfruttamento di un’offerta abitativa limitata. In questi casi la competenza spetta ai distretti berlinesi e le ammende arrivano fino a 50.000 euro. Un aumento superiore al 50 per cento può invece rientrare nell’articolo 291 del Codice penale, di competenza della Procura, che tuttavia richiede una condizione ulteriore rispetto al solo importo elevato: la dimostrazione che qualcuno abbia sfruttato una situazione di difficoltà, inesperienza, scarsa capacità di giudizio o debolezza di volontà dell’inquilino. In caso di condanna, la pena può arrivare fino a tre anni di reclusione o a una sanzione pecuniaria. In entrambe le fattispecie, gli inquilini coinvolti possono richiedere la restituzione delle somme versate in eccesso.

E l’indice degli affitti?

L’accesso alle informazioni contenute nel catasto resta riservato all’Amministrazione del Senato per lo Sviluppo Urbano, l’Edilizia e l’Abitazione, unica autorità autorizzata a utilizzarle per le finalità previste dalla legge. Né gli inquilini né altri enti potranno consultare il registro, e di conseguenza un inquilino non ha modo di verificare autonomamente quale importo il proprio locatore abbia effettivamente dichiarato. Su questo punto la normativa presenta un margine di debolezza, che aveva spinto l’SPD a chiedere inizialmente l’obbligo di allegare il contratto come prova. Dichiarazioni non veritiere da parte del locatore, spiega Schlüsselburg, possono comunque configurare reati come il falso in atto pubblico o l’occultamento di documenti, con conseguenze che vanno dalla sanzione pecuniaria alla reclusione qualora l’irregolarità venga scoperta.

Il nuovo strumento si affianca, senza sostituirlo, all’indice degli affitti già esistente a Berlino: secondo l’Amministrazione del Senato, una simile sostituzione non sarebbe nemmeno percorribile sul piano giuridico. L’affitto di riferimento locale, base per il calcolo del canone consentito dalla legge, continuerà quindi a essere determinato attraverso l’indice degli affitti. Il catasto offre tuttavia una copertura più ampia: mentre l’indice registra soltanto i contratti stipulati o adeguati negli ultimi sei anni per gli edifici plurifamiliari, escludendo le locazioni di durata superiore, il nuovo archivio raccoglie l’insieme dei rapporti di locazione attivi sul territorio cittadino.

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