Spese acquisto prima casa 2026: guida completa a tutti i costi

Quando ci si prepara a comprare casa, la prima domanda riguarda quasi sempre il prezzo dell’immobile. Tuttavia, per definire un budget d’acquisto davvero realistico, è fondamentale valutare anche i costi accessori. In media, le spese accessorie incidono dal 2% al 10% sul prezzo della casa, con variazioni legate all’importo dell’immobile, alla percentuale di anticipo disponibile e alla presenza o meno di un mutuo ipotecario.

I costi non sono fissi né uguali per tutti. Le spese per la compravendita variano infatti in base a 4 fattori principali:

1. Destinazione dell’immobile: acquisto di una prima casa o di una seconda casa.

2. Tipologia del venditore: acquisto da persona fisica (privato) o da società (impresa/costruttore).

3. Presenza del mutuo: stipula o meno di un finanziamento bancario per coprire la quota d’acquisto.

4. Età dell’acquirente: eventuale accesso alle tutele per i giovani acquirenti (under 36).

Oltre al valore concordato per la casa, occorre considerare le imposte di legge, le parcelle notarili, le spese bancarie e la provvigione dell’agenzia immobiliare. Per evitare sorprese durante l’operazione e pianificare le risorse con chiarezza, di seguito viene riepilogato l’elenco completo di tutti i costi da sostenere nel 2026.

Riepilogo veloce: quanto costa comprare casa oltre al prezzo

Nota per gli Under 36 (2026): L’agevolazione statale è incentrata sul Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa (Consap), che offre la garanzia pubblica fino all’80% della quota capitale del finanziamento. Le esenzioni sulle imposte di registro/IVA terminate a fine 2024 non sono applicabili.

Vediamo ogni caso nel dettaglio.

Le spese per l’acquisto della prima casa

Da un privato (persona fisica)

Acquistare la prima casa da un privato permette di usufruire del meccanismo del prezzo-valore, dove la base imponibile per il calcolo delle tasse si basa sul valore catastale dell’immobile (generalmente inferiore rispetto al prezzo di mercato effettivamente pattuito).

• Imposta di registro: 2% calcolato sul valore catastale rivalutato.

• Imposte ipotecaria e catastale: importo fisso pari a €50 ciascuna (€100 totali).

• Parcella del notaio: indicativamente tra i €1.500 e i €2.500 oltre ad altezze accessorie e IVA di legge, a seconda della complessità del rogito e dell’onorario professionale.

• Provvigione dell’agenzia: mediamente compresa tra il 3% e il 4% (+ IVA) del prezzo di vendita concordato.

Esempio su un immobile da €200.000 (Valore catastale stimato: €80.000):

Imposta di registro (2% su €80.000): €1.600

Imposte ipotecaria e catastale: €100

Notaio (stima media):€2.000 + IVA (€2.440)

Agenzia (3,5% su €200.000): €7.000 + IVA (€8.540)

Totale spese accessorie approssimativo (senza mutuo): €12.680

Da un’impresa costruttrice

Quando il venditore è una società o un’impresa costruttrice (entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori o su opzione della ditta), l’acquisto è soggetto a IVA, calcolata direttamente sul prezzo di compravendita e non sul valore catastale.

• IVA: 4% sul prezzo d’acquisto pattuito.

• Imposte di registro, ipotecaria e catastale: fisse a €200 ciascuna (€600 totali).

• Parcella del notaio: mediamente tra €1.800 e €3.000 (+ IVA).

• Provvigione dell’agenzia: 3% – 4% (+ IVA).

Esempio sullo stesso importo (€200.000 da impresa):

IVA (4% su €200.000): €8.000

Imposte fisse (registro, ipotecaria, catastale): €600

Notaio (stima media): €2.200 € + IVA (€2.684)

Agenzia (3,5% su €200.000): €7.000 + IVA (€8.540)

Totale spese accessorie approssimativo (senza mutuo): €19.824

Le spese per l’acquisto della seconda casa

Da un privato (persona fisica)

Se la casa da acquistare non possiede i requisiti per le agevolazioni “prima casa”, le aliquote fiscali sono più elevate.

• Imposta di registro: 9% sul valore catastale dell’immobile.
• Imposte ipotecaria e catastale: fisse a €50 ciascuna (€100 totali).
• Parcella notaio e provvigione agenzia: allineate con le tariffe standard di mercato. Attenzione: Qualora si sia venduta una precedente “prima casa” con l’impegno di riacquistarne un’altra entro i termini di legge e questo riacquisto non avvenga, oppure in caso di dichiarazioni mendaci in atto, si decade dalle agevolazioni. Questo comporta il recupero delle imposte ordinarie maggiorate di sanzioni e interessi.

Da un’impresa costruttrice

L’acquisto di una seconda casa direttamente da costruttore o impresa comporta la massima aliquota IVA prevista per le abitazioni residenziali ordinarie.

IVA: 10% sul prezzo di vendita (può salire al 22% per gli immobili di lusso o di prestigio censiti in categoria A/1, A/8, A/9).

Imposte di registro, ipotecaria e catastale: fisse a €200 ciascuna (€600 totali).

Notaio e Agenzia: come da normale tariffario professionale.

Agevolazioni prima casa under 36: cosa cambia

L’assetto normativo per i giovani acquirenti si concentra sull’accesso al credito bancario. Il Bonus prima casa under 36, finalizzato a favorire l’autonomia abitativa dei giovani fino a 36 anni con ISEE non superiore a 40.000 euro, prevede l’accesso agevolato al Fondo di garanzia dei mutui per la prima casa (Consap) con copertura statale fino all’80% della quota capitale. I punti fondamentali da considerare:

1. Requisiti principali: avere meno di 36 anni nell’anno di stipula del rogito e presentare un ISEE familiare non superiore a €40.000. L’immobile deve essere adibito ad abitazione principale e non appartenere alle categorie di lusso.
2. Benefici fiscali sull’acquisto: dal 1° gennaio 2025 non sono più previste le esenzioni dirette sulle imposte di registro/ipotecaria/catastale né il credito d’imposta per l’IVA versata al costruttore (benefici scaduti il 31 dicembre 2024).
3. Garanzia statale sul mutuo: resta attiva e prorogata la possibilità di accedere alla garanzia pubblica Consap fino all’80%, riducendo le richieste di garanzie aggiuntive da parte degli istituti di credito.

Spese aggiuntive se acquisti con il mutuo

Quando l’acquisto viene finanziato con un mutuo bancario, occorre stipulare un secondo atto pubblico (l’atto di mutuo) e sostenere ulteriori spese tecniche e bancarie:

1. Spese di istruttoria: per la verifica della sostenibilità reddituale del richiedente. Il costo si attesta solitamente tra lo 0,1% e lo 0,5% dell’importo erogato (o con quota fissa indicativa tra i €500 e i €1.200 a seconda della banca).
2. Spese di perizia: il perito incaricato dall’istituto esegue un sopralluogo per verificare la regolarità edilizia ed urbanistica e confermare il valore dell’immobile. Il costo oscilla in media tra i €100 e i €300, arrivando in alcuni casi a €500.
3. Imposta sostitutiva: trattenuta direttamente dalla banca all’erogazione. Corrisponde allo 0,25% dell’importo del mutuo per la prima casa e al 2% in caso di seconda casa.

4. Polizza assicurativa incendio e scoppio: obbligatoria per tutelare l’immobile ipotecato. Può essere addebitata in un’unica soluzione al momento della stipula o inserita nella rata del mutuo.
5. Doppia parcella notarile: l’acquisto con mutuo richiede due atti ufficiali distinti curati dallo stesso notaio (atto di compravendita e atto di mutuo ipotecario), con un relativo incremento dell’onorario.

Spese da considerare se l’immobile è da ristrutturare

Nel caso di immobili che necessitano di interventi edilizi o ammodernamenti, occorre pianificare con attenzione le spese post-acquisto:

Stanziare un budget extra: determinare fin dall’inizio il margine di spesa destinato alle opere edili e agli impianti.

Incentivi fiscali: verificate sempre la presenza delle agevolazioni vigenti (come il Bonus Ristrutturazione al 50% per le abitazioni principali e al 36% per le seconde case, con relativi limiti di spesa). Per approfondire le regole aggiornate, è consigliabile consultare la guida alle agevolazioni fiscali sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Consiglio pratico: prima del rogito o di formulare un’offerta vincolante, richiedete sempre sopralluoghi e preventivi dettagliati a tecnici e imprese specializzate.

Come calcolare in anticipo il budget totale

Per pianificare l’operazione in totale serenità, segue una semplice checklist del budget complessivo:
– Prezzo dell’immobile concordato (o importo dell’anticipo al netto del mutuo) – Imposte di compravendita (Registro o IVA + imposte fisse)
– Parcella del Notaio (compravendita + eventuale atto di mutuo)
– Provvigione dell’agenzia immobiliare (+ IVA)
– Spese della banca (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, assicurazione)
– Budget riservato ad eventuali ristrutturazioni e trasloco

Un consiglio pratico: prima di iniziare la ricerca attiva dell’immobile, consultate la vostra banca o un consulente finanziario per conoscere l’importo massimo di mutuo ottenibile e capire da subito la reale disponibilità economica.

FAQ sulle spese di acquisto casa

Le spese di agenzia sono detraibili nel 730?

Sì. Le spese per la provvigione dell’agenzia immobiliare sostenute per l’acquisto dell’abitazione principale sono detraibili dall’IRPEF al 19%, calcolate su un importo massimo di €1.000 all’anno per ciascun immobile.

Quanto costa in media il notaio per l’acquisto di una prima casa?

Per un’abitazione dal valore medio acquistata da privato, l’onorario notarile per il solo atto di compravendita oscilla indicativamente tra €1.500 e €2.500 oltre ad altezze accessorie e IVA. Se è presente un atto di mutuo, la spesa totale notarile aumenta complessivamente a un range indicativo di €3.000 – €4.500 + IVA.

Cosa succede se rivendo la prima casa prima di 5 anni?

Se si vende l’immobile rientrante nelle agevolazioni prima casa prima dei 5 anni senza riacquistarne un altro da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla vendita, si decade dalle agevolazioni. In tal caso occorrerà versare la differenza tra l’imposta ordinaria e quella agevolata usufruita, assieme a sanzioni e interessi.

Le spese cambiano se acquisto senza mutuo?

Sì, senza la richiesta del mutuo si eliminano i costi di istruttoria e perizia bancaria, l’imposta sostitutiva, la polizza incendio-scoppio obbligatoria e l’onorario notarile relativo al secondo atto dell’ipoteca.

È possibile negoziare la provvigione dell’agenzia?

La provvigione dell’agenzia fa parte degli accordi privatistici stipulati al momento del conferimento dell’incarico di vendita o della presentazione della proposta d’acquisto.

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