Il Fisco non può riunire due appartamenti solo perché si entra dallo stesso atrio. Conta se ciascuno funziona e rende da solo. E dal numero delle unità dipendono i tetti di spesa delle agevolazioni.
Due porte che si affacciano sullo stesso pianerottolo. Per chi abita l’edificio, due case. Per il catasto, forse una sola. È una differenza che sembra da archivisti, e che invece può costare decine di migliaia di euro. Molti bonus edilizi calcolano il tetto di spesa agevolabile in base al numero delle unità immobiliari. Se l’Agenzia delle Entrate decide che due unità sono in realtà una, il limite si dimezza e parte della detrazione salta. Il principio da cui partire, però, è chiaro. La presenza di
parti comuni, come un corridoio, un atrio o un vano scala, non basta da sola a escludere l’autonomia funzionale e reddituale di un’unità. Non giustifica quindi, in automatico, la sua riconfigurazione catastale. Serve una verifica caso per caso, come ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 17627/2021. Per chi ha usato i bonus e riceve contestazioni o lettere di compliance, è un argomento da conoscere bene.
Cos’è un’unità immobiliare per il catasto?
La definizione è nell’
art. 2 del d.m. n. 28/1998. L’unità immobiliare può essere una porzione di fabbricato, un intero fabbricato, un insieme di fabbricati o anche un’area, purché, nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, abbia potenzialità di autonomia funzionale e reddituale.
Due conseguenze. La prima: il catasto non ragiona per edifici. Un solo stabile può contenere molte unità, ciascuna censita da sola. La seconda: l’autonomia si valuta in base alla destinazione della singola porzione. Un’abitazione ha bisogno di requisiti diversi da una cantina, un deposito o un garage. Ciò che conta è che il bene possa svolgere la propria funzione senza dipendere, per gli aspetti essenziali, dalle altre porzioni, e che esprima una propria capacità di produrre reddito.
Cosa significa minimo perimetro immobiliare?
È il criterio indicato dalla Cassazione con l’ordinanza n. 17627 del 21 giugno 2021, che richiama l’art. 40 del d.P.R. n. 1142/1949. L’accatastamento deve individuare un cespite indipendente, cioè il minimo perimetro immobiliare dotato di autonomia funzionale e reddituale.
In pratica, si cerca la porzione più piccola che, per le sue condizioni oggettive, può essere usata e affittata da sola. Se due stanze possono vivere separate, sono due unità. Se una non ha senso senza l’altra, sono una.
Un accesso comune rende due unità dipendenti?
No, di per sé. Un’indicazione utile viene dal provvedimento dell’Agenzia del Territorio del 2 gennaio 2007
. Riguarda una materia specifica, le porzioni di complessi censiti nelle categorie del gruppo E (stazioni, porti, edifici a destinazione particolare), ma definisce l’autonomia funzionale come la possibilità di usare il bene in modo indipendente dalle altre porzioni, anche se l’accesso avviene da spazi comuni.
Il principio è estendibile. Entrare da un atrio, da un corridoio o da un vano scala condiviso non significa dipendere dalle altre unità. Occorre guardare alle caratteristiche della singola porzione e al modo in cui viene usata.
In una villetta divisa in due appartamenti, ciascuno con cucina, bagno, camere e impianti propri, l’ingresso avviene da un unico portone e da una scala comune. Sono due unità autonome. Se invece un piano ha solo camere da letto e usa la cucina e il bagno dell’altro, l’autonomia manca, e il catasto può riunirli.
Perché la questione pesa sui bonus edilizi?
Perché molte detrazioni fissano il limite di spesa per ogni unità immobiliare. Il bonus ristrutturazioni prevede un tetto di 96 mila euro per unità. Nel Superbonus, per diversi interventi sulle parti comuni, il limite complessivo si calcolava moltiplicando un importo per il numero delle unità dell’edificio.
Se durante un controllo l’amministrazione ritiene che due unità siano in realtà una sola, i limiti di spesa si riducono. La parte di spesa che eccede il nuovo limite non è agevolabile, e la detrazione già fruita può essere recuperata, con sanzioni e interessi. Una riconfigurazione catastale, quindi, produce effetti ben oltre il catasto: mette in discussione i presupposti su cui si sono calcolati i bonus.
Cosa fare se arriva una contestazione?
Non sottovalutarla. Lo stesso vale per le comunicazioni di compliance con cui l’Agenzia delle Entrate segnala anomalie e invita a verificare la propria posizione.
La difesa passa dalla prova dell’autonomia di ciascuna unità. Servono le planimetrie catastali, la descrizione di impianti e servizi di ogni porzione, eventuali contratti di locazione separati che dimostrino la capacità di produrre reddito in modo autonomo, le utenze distinte. L’argomento che si entra dallo stesso atrio, di per sé, non basta a riunire le unità. Se il Fisco lo usa come unico motivo, la contestazione si può impugnare.
Per chi sta ancora progettando lavori con agevolazioni, la verifica va fatta prima. Un accatastamento coerente con lo stato reale degli immobili, fatto da un tecnico prima di avviare il cantiere, riduce il rischio di scoprire dopo anni che il tetto di spesa era diverso da quello su cui si è costruito tutto il piano finanziario.
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