Una casa può essere troppo cara per chi deve prenderla in affitto e troppo vecchia per chi già ci vive. Può restare vuota in un paese dell’interno mentre, sulla costa, una famiglia fatica a trovare un alloggio a lungo termine, un lavoratore deve trasferirsi per prendere servizio e uno studente cerca una stanza a un prezzo sostenibile. In Sardegna, il problema dell’abitare tiene insieme queste contraddizioni: il costo delle spese domestiche, la pressione del turismo, lo spopolamento e un patrimonio immobiliare che non sempre risponde alle esigenze di chi deve utilizzarlo. La prima misura della difficoltà è nel bilancio familiare. I sardi destinano alla casa il 33,5% del reddito, contro una media europea del 26,6%. Mutui o affitti, acqua, elettricità, gas e altre spese domestiche pesano in modo significativo sulle risorse disponibili. Secondo i dati diffusi da Confartigianato Imprese Sardegna, le voci legate all’abitazione e ai consumi domestici possono arrivare ad assorbire il 40% del budget mensile delle famiglie.
Come cambia la geografia della casa in Sardegna
È uno degli elementi che saltano agli occhi del mercato immobiliare isolano contenuto nello studio realizzato da Nomisma e presentato a Olbia da Confartigianato Sardegna e Anaepa Edilizia Confartigianato. Il rapporto, dedicato ai cambiamenti della domanda abitativa, descrive una regione nella quale la difficoltà di trovare una casa non dipende soltanto dalla disponibilità degli immobili o dal loro prezzo. Conta anche dove si trovano, in quali condizioni sono e quanto costerebbe renderli abitabili. Nelle aree non costiere la fragilità economica è particolarmente evidente: il 29,9% dei contribuenti dichiara meno di 10mila euro all’anno. In questo contesto, anche un immobile dal prezzo contenuto può trasformarsi in un problema se richiede lavori importanti, interventi sugli impianti o una riqualificazione energetica. Sulla costa, invece, la pressione della domanda turistica e degli investimenti immobiliari rende più difficile trovare un’abitazione destinata alla residenza permanente.
Case vuote nell’interno, compravendite concentrate sulle coste
Il paradosso emerge dai numeri del patrimonio immobiliare. In Sardegna si contano circa 1,049 milioni di abitazioni: oltre 319mila, pari al 30,4%, risultano prive di residenti stabili. Il dato comprende immobili non occupati e abitazioni utilizzate per finalità diverse dalla residenza permanente, comprese le locazioni brevi. Non significa, perciò, che tutte queste case siano immediatamente disponibili per chi cerca un affitto. Nelle aree interne la quota degli alloggi disabitati supera il 50%. Nei comuni che perdono popolazione, le abitazioni vuote si accompagnano spesso all’invecchiamento dei residenti, alla riduzione dei servizi e al progressivo deterioramento degli edifici. Lungo i litorali, invece, si concentra la parte più consistente del mercato: nel 2025 sono state registrate 15.119 compravendite su 18.797 complessive, oltre l’80% del totale regionale. La Gallura nord-orientale rappresenta uno degli esempi più significativi. Qui si concentra il 21,7% delle transazioni immobiliari della Sardegna, a fronte di una quota di popolazione regionale intorno al 10%. È una geografia che racconta il peso del turismo, delle seconde case e degli investimenti, ma anche la distanza tra i territori nei quali gli immobili sono maggiormente richiesti e quelli dove il patrimonio edilizio resta sottoutilizzato.
Il problema non si risolve mettendo sullo stesso piano tutte le abitazioni vuote. Una casa disabitata in un centro interno, magari da ristrutturare e lontana dai servizi, non equivale a un appartamento sulla costa che può essere destinato alle locazioni turistiche. Per recuperare il patrimonio esistente servono interventi diversi, calibrati sulle condizioni degli edifici e sulle esigenze dei singoli territori. È proprio questa la frattura che il rapporto invita a leggere: non soltanto una carenza di alloggi accessibili in alcune zone, ma un disallineamento tra l’offerta disponibile e la domanda di chi deve vivere, lavorare o studiare nell’Isola.
Affitti brevi, cresce la pressione sulla residenza stabile
Il turismo aggiunge un altro elemento alla questione abitativa. Secondo i dati riportati nel dossier, le locazioni brevi sono passate da circa 24.500 nel 2023 a oltre 51mila nel 2026. La diffusione degli affitti turistici interessa in particolare le aree nelle quali la domanda si concentra durante la stagione e dove la redditività degli immobili può spingere i proprietari a preferire soggiorni brevi ai contratti residenziali. Cagliari e la Gallura raccolgono una quota rilevante dell’offerta extra-alberghiera. Il rapporto segnala 30.111 codici identificativi nazionali, o Cin, nelle due aree, sui 51.597 censiti a livello regionale. Il fenomeno si inserisce in una fase di crescita del turismo sardo, con ricadute economiche per le attività locali, ma anche con la necessità di governare gli effetti sul mercato delle abitazioni.
Il dossier invita però a non attribuire agli affitti brevi tutta la responsabilità dello spopolamento o dell’aumento dei canoni. La trasformazione demografica, i redditi, la qualità degli immobili e la disponibilità dei servizi concorrono a determinare gli squilibri. Dove diminuiscono i residenti, infatti, possono aumentare le case vuote senza che questo produca automaticamente un’offerta di alloggi utilizzabili. Dove cresce la domanda turistica, invece, la concorrenza tra usi diversi dell’immobile può diventare più intensa. Per chi cerca una sistemazione stabile, le conseguenze possono essere concrete: giovani coppie che rinviano l’uscita dalla famiglia, lavoratori che devono trasferirsi per motivi professionali, dipendenti stagionali e studenti che competono per un numero limitato di alloggi. A rendere più difficile la ricerca è anche la distanza tra i redditi e i costi complessivi dell’abitare. Lo studio indica, tra i possibili interventi, strumenti mirati per preservare l’offerta residenziale nei comuni più esposti alla pressione turistica, promuovere i contratti a canone concordato e introdurre garanzie capaci di ridurre i rischi per i proprietari. L’obiettivo non è applicare una regola identica a tutta la Sardegna, ma distinguere le situazioni nelle quali occorre sostenere la residenza permanente da quelle in cui la priorità è recuperare immobili inutilizzati.
Case vecchie e bollette: il costo non finisce con l’acquisto
Alla spesa per trovare un alloggio si aggiunge quella necessaria per mantenerlo. In Sardegna, il patrimonio residenziale presenta un problema strutturale: delle oltre 700mila abitazioni occupate, il 61,3%, pari a circa 442.700 unità, è stato costruito prima del 1980. L’età degli edifici non indica automaticamente condizioni precarie, ma segnala la dimensione del lavoro necessario per adeguare una parte consistente delle case agli standard energetici, funzionali e di accessibilità richiesti oggi. Impianti datati, isolamento insufficiente e barriere architettoniche possono tradursi in consumi più elevati, manutenzioni onerose e difficoltà per chi ha esigenze specifiche. Anche sul fronte energetico emergono differenze territoriali. Secondo i dati del dossier, il 21,7% degli attestati di prestazione energetica depositati riguarda edifici nelle classi A e B, contro una media nazionale del 20,4%. A Cagliari la quota sale al 27,4%. Nelle province di Nuoro e del Sud Sardegna, invece, le classi F e G rappresentano rispettivamente il 44,8% e il 42,8% dello stock considerato nell’analisi. La differenza si riflette sulle prospettive di spesa delle famiglie. Una casa poco efficiente può costare meno all’acquisto, ma richiedere investimenti successivi per essere riscaldata, raffrescata e mantenuta in condizioni adeguate. Il recupero degli immobili, perciò, non può limitarsi a rendere nuovamente utilizzabili gli spazi: deve migliorare anche le prestazioni energetiche e la funzionalità degli edifici. Il tema riguarda direttamente le imprese edili artigiane, chiamate a intervenire sulla manutenzione, sulla messa in sicurezza, sull’isolamento e sull’adeguamento degli impianti. Per Confartigianato, la riqualificazione può diventare una leva di sviluppo, a condizione che gli interventi siano sostenuti da una programmazione stabile e da strumenti finanziari accessibili anche alle realtà più piccole.
Una casa diversa per una Sardegna che invecchia
La domanda abitativa cambia insieme alla popolazione. Negli ultimi sei anni la Sardegna ha perso il 3,7% dei residenti, secondo i dati richiamati dal rapporto. Il calo delle nascite e l’invecchiamento si riflettono sulla composizione delle famiglie e sulle necessità abitative. Le abitazioni pensate per nuclei numerosi non sempre corrispondono alle esigenze di chi vive solo, mentre gli edifici senza ascensore o con barriere architettoniche possono diventare inadatti a persone anziane o con mobilità ridotta. La prospettiva demografica rende necessario ripensare anche il rapporto tra casa e servizi. Un alloggio recuperato in un piccolo comune può contribuire a riportare residenti, ma difficilmente sarà sufficiente se mancano collegamenti, assistenza sanitaria, scuole e opportunità di lavoro. Il recupero edilizio deve procedere insieme alla tenuta delle comunità. Tra le formule indicate nel dossier ci sono il senior housing, il cohousing, il co-living e gli alloggi per studenti. Si tratta di soluzioni differenti, da valutare in base alle necessità locali: abitazioni accessibili e vicine ai servizi per gli anziani, spazi condivisi per chi cerca una sistemazione meno costosa, immobili riconvertiti per studenti e lavoratori fuori sede. Per i comuni dell’interno, il recupero delle case vuote potrebbe diventare anche uno strumento per favorire il ritorno di famiglie e l’arrivo di nuovi residenti, compresi i lavoratori che possono svolgere parte della propria attività a distanza. Ma perché questo accada servono immobili in condizioni adeguate, procedure meno complesse e servizi che rendano sostenibile la scelta di vivere lontano dai maggiori centri urbani.
Il principio è semplice: la casa non può essere considerata soltanto un bene patrimoniale. È anche una condizione per l’accesso al lavoro, allo studio e ai servizi, oltre che un elemento essenziale per contrastare l’isolamento e lo spopolamento.
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