In particolare, le questioni relative ai diritti di proprietà, alla durata dell’uso del suolo e ai meccanismi di sfruttamento delle risorse continuano a rappresentare ostacoli per le imprese e gli investitori.
Il mercato si sta riprendendo, ma non in modo uniforme.
Nel terzo trimestre del 2026 il mercato immobiliare turistico mostra andamenti positivi; tuttavia, la ripresa è concentrata principalmente in determinate tipologie di prodotti e progetti con vantaggi competitivi.
Secondo un rapporto del Vietnam Institute for Real Estate Market Research and Evaluation (VARS IRE), nel terzo trimestre del 2026 il mercato ha registrato il lancio di 5.428 nuovi prodotti immobiliari turistici, con 3.182 transazioni andate a buon fine, pari a un tasso di assorbimento del 58,62%. Questo dato riflette un miglioramento della domanda, soprattutto per i progetti con posizioni favorevoli, un potenziale di sviluppo concreto e politiche di vendita adeguate.
Tuttavia, i dati di DKRA Consulting mostrano una netta divergenza tra i segmenti. Nel terzo trimestre, il consumo di appartamenti turistici (condotel) sul mercato primario ha raggiunto le 932 unità, 5,4 volte superiore rispetto al trimestre precedente. Al contrario, il segmento delle ville in località turistiche ha registrato solo 38 unità vendute, con un calo dell’86% rispetto al secondo trimestre. Per quanto riguarda le case a schiera e i negozi in località turistiche, il mercato non ha registrato alcuna transazione sul mercato primario.
In particolare, circa il 75% delle vendite di condotel si è concentrato in progetti di recente lancio, mentre le unità delle fasi precedenti rappresentavano ancora circa il 79% dell’offerta primaria. Ciò significa che l’aumento delle transazioni non è sufficiente a confermare che il mercato sia entrato in un nuovo ciclo di crescita. Il potere d’acquisto rimane selettivo e molti progetti continuano a faticare a smaltire le proprie unità.
Un fattore che sostiene il mercato è la ripresa del settore turistico. Secondo i dati citati da Avison Young Vietnam nel suo rapporto di mercato, il numero di visitatori internazionali in Vietnam nei primi nove mesi del 2026 ha raggiunto circa 17,7 milioni, con un aumento del 14,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. L’aumento della domanda di alloggi ha creato condizioni favorevoli per il miglioramento delle performance commerciali di hotel e altre strutture ricettive.
Tuttavia, la ripresa del turismo non si traduce necessariamente in un corrispondente aumento del consumo di immobili turistici. Un progetto con un buon tasso di occupazione potrebbe comunque non risultare attraente per gli acquirenti se la sua efficienza operativa non è commisurata al prezzo di vendita, i costi di gestione sono elevati o i diritti del proprietario non sono garantiti.
Secondo il signor Vo Hong Thang, vicedirettore generale di DKRA Consulting, gli elevati costi di capitale, la debole domanda e la cautela degli investitori continuano a influenzare la liquidità degli immobili turistici. Molti sviluppatori sono costretti ad applicare politiche di sconto, agevolazioni sui tassi di interesse e piani di pagamento dilazionati per attrarre clienti. Tuttavia, questi incentivi non possono sostituire i fattori che determinano il valore a lungo termine dell’immobile.
Eliminare gli ostacoli legali e sbloccare le risorse per gli investimenti.
Le persistenti lacune legislative continuano a essere uno dei motivi che ostacolano la piena ripresa del mercato immobiliare turistico. Molti appartamenti e ville per turisti sono stati realizzati e messi in funzione, ma i diritti di proprietà, la durata dell’utilizzo del terreno e le modalità di trasferimento rimangono poco chiari in ogni singolo caso.
Secondo l’Associazione Immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), nel periodo 2015-2019 il settore immobiliare destinato al turismo e all’ospitalità ha registrato una forte crescita, mentre il sistema legale non si è adeguato alla realtà. Di conseguenza, molti progetti hanno incontrato difficoltà nel completare la documentazione legale, ottenere le certificazioni e tutelare i diritti degli acquirenti.
Durante il processo di consultazione sulla bozza di revisione della Legge sul Settore Immobiliare, HoREA ha proposto di unificare il concetto di progetti edilizi con funzioni adibite a uffici, turismo e alloggio, anziché elencare ciascuna tipologia separatamente, come appartamenti turistici, ville in resort o appartamenti con uffici integrati. L’associazione ha proposto di modificare 15 articoli e clausole per garantire uniformità nell’identificazione e nella gestione di queste tipologie di immobili.
Non si tratta semplicemente di una questione di terminologia. Standardizzare la gestione in base alla funzione contribuirà a limitare le diverse interpretazioni nell’applicazione delle normative in materia di condizioni commerciali, trasferimenti e certificazioni.
Condividendo lo stesso punto di vista, VARS IRE ha individuato sette gruppi di problematiche da considerare nel processo decisionale. Due questioni fondamentali riguardano la standardizzazione dei nomi dei prodotti e la fornitura di linee guida per il rilascio di certificati per progetti di costruzione su terreni commerciali e di servizio. Le restanti questioni si riferiscono ai meccanismi per la partecipazione straniera al mercato, ai contratti commerciali e operativi, alla mobilitazione dei capitali, ai sistemi di dati e alla tutela degli investitori.
È importante sottolineare che la rimozione delle restrizioni non implica la conversione di terreni commerciali e di servizio in terreni residenziali, né il riconoscimento automatico di diritti di utilizzo del suolo stabili a lungo termine. I progetti devono essere valutati in base al loro scopo, alla durata dell’utilizzo del terreno, alla pianificazione e all’adempimento degli obblighi finanziari.
Oltre a risolvere gli ostacoli legali, occorre prestare attenzione anche al miglioramento dell’efficienza operativa e alla tutela dei diritti degli investitori. Secondo le raccomandazioni di VARS IRE, andrebbero introdotte normative sulle garanzie di profitto e meccanismi per assicurare l’adempimento degli obblighi e delle responsabilità dell’unità di gestione operativa.
La ripartizione di ricavi e costi deve essere definita con chiarezza per minimizzare le controversie derivanti dalla discrepanza tra gli utili previsti e i risultati effettivi dell’attività. Dopotutto, nemmeno il più importante certificato di proprietà è sufficiente a garantire il valore di un investimento se il bene non viene utilizzato in modo efficace.
La ripresa del settore immobiliare turistico non dipende esclusivamente da modifiche legislative. È fondamentale instaurare un mercato trasparente in cui i diritti di proprietà siano tutelati, le responsabilità aziendali chiaramente definite e i profitti siano collegati alle effettive performance aziendali. Una volta soddisfatte queste condizioni, il perfezionamento del quadro giuridico può diventare la forza trainante per sbloccare risorse stagnanti, conducendo il mercato verso una fase di sviluppo più stabile e sostenibile.
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