Recupero sottotetto condonato: quando la SCIA non è ammessa | Articoli

L’articolo tratta una sentenza del TAR Sardegna molto rilevante dove viene trattato il caso di un sottotetto, già oggetto di condono edilizio, che la proprietaria voleva trasformare da ufficio a cinque abitazioni mediante SCIA. L’intervento comprendeva il riuso del sottotetto, il cambio di destinazione d’uso e il frazionamento dell’unità immobiliare. Il TAR conferma il divieto opposto dall’amministrazione e il ricorso viene quindi respinto. Il principio che emerge dalla sentenza è che l’aver ottenuto il condono evita la demolizione ma non legittima incentivi e agevolazioni per ulteriori interventi edilizi. Su tali immobili sono quindi possibili solo interventi di tipo conservativo.

Bloccata la SCIA per il sottotetto: l’immobile è condonato

La società proprietaria di un sottotetto già condonato nel 1994 voleva trasformarlo da ufficio in cinque abitazioni. Quindi presenta una SCIA per il riuso dei sottotetti che prevedeva:

• lavori interni;
• una veranda;
• quattro posti auto.

Il Comune ha bloccato l’intervento perché l’immobile era stato sanato con condono e non poteva accedere alle agevolazioni regionali. La società ha sostenuto che le vecchie opere fossero solo difformità formali e che avrebbero potuto ottenere l’accertamento di conformità.
Il TAR Sardegna non ha accolto questa tesi.

Condono e accertamento di conformità

Secondo il TAR “L’art. 123 della l.r. n. 9 del 2023 prevede la possibilità di realizzare particolari interventi edilizi “per il riuso e per il recupero con incremento volumetrico dei sottotetti esistenti” per scopi abitativi, che, ai sensi dell’art. 128, comma 1, lett. a), nella sua versione originaria, era applicabile anche “negli edifici o nelle unità immobiliari privi di titolo abilitativo, ove prescritto; qualora le unità immobiliari siano difformi da quanto assentito con regolare titolo abilitativo, la richiesta per gli interventi di cui ai presenti articoli è ammissibile a condizione che per le difformità siano conclusi positivamente i procedimenti di condono o accertamento di conformità, anche a seguito di accertamento di compatibilità paesaggistica, ove previsto”.”
La legge regionale della Sardegna n. 9/2023 consentiva quindi di recuperare i sottotetti esistenti per trasformarli in abitazioni, anche con un possibile incremento di volume.
Nella versione originaria dell’art. 128, questo beneficio poteva essere richiesto anche per immobili privi di titolo edilizio o difformi dal titolo originario, purché tali irregolarità fossero state regolarizzate con un condono edilizio oppure con un accertamento di conformità concluso positivamente.

Tuttavia “Tale ultima norma è stata incisa dalla Corte costituzionale che ne ha espunto l’inciso relativo all’applicabilità di tale norma agli immobili condonati, lasciando unicamente quelli oggetto di positiva valutazione di accertamento di conformità. Con la sentenza n. 142 del 2024 la Corte ha infatti evidenziato che – il divieto di riconoscimento di benefici edilizi per gli immobili abusivi, pur condonati, assurge a principio dell’ordinamento giuridico della Repubblica e, come tale, costituisce limite della potestà legislativa primaria della Regione autonoma Sardegna;
– con la normativa concernente il condono, il legislatore nazionale, in via straordinaria e con regole ad hoc, ha consentito di sanare situazioni di abuso, perpetrate sino ad una certa data, di natura sostanziale, in quanto difformi dalla disciplina urbanistico edilizia;
– l’immobile che ne è oggetto non può giovarsi delle normative che riconoscono vantaggi edilizi che esorbitino dagli interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria, e di ristrutturazione finalizzati alla tutela dell’integrità della costruzione e alla conservazione della sua funzionalità;
– è illegittima la disposizione regionale impugnata, che consente gli interventi di riutilizzo del patrimonio esistente per i cespiti che abbiano sanato le difformità da quanto assentito dal titolo abilitativo con il procedimento di condono, ammettendosi solo sugli immobili oggetto di accertamento di conformità ex art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001.”

La Corte costituzionale ha eliminato dalla legge regionale quella parte che permetteva anche agli immobili condonati di beneficiare delle norme premiali per il recupero dei sottotetti.
Per questo, su un edificio condonato sono consentiti solo gli interventi necessari a conservarlo e mantenerlo funzionale, come manutenzione ordinaria o straordinaria.
La Regione non può quindi attribuire ulteriori vantaggi edilizi a questi immobili, ad esempio consentendo il riuso abitativo del sottotetto con incremento volumetrico. Tale possibilità resta quindi ammessa soltanto se le difformità sono state eliminate con un accertamento di conformità positivo.

Immobile condonato: quali interventi sono ammessi?

Un ulteriore punto chiarito riguarda gli interventi che siano possibili da eseguire su un immobile condonato:
“Come ha chiarito la giurisprudenza amministrativa quindi, le opere abusive che siano state regolarizzate con condono edilizio – e non con accertamento di conformità – non possono costituire il presupposto per ulteriori interventi edilizi. La sanatoria straordinaria disciplinata al Capo IV della L. n. 47/85, richiamata dalle leggi n. 724/94 e n. 326/2003 (c.d. “condono edilizio”) ha natura del tutto eccezionale, consentendo il mantenimento di opere edilizie, non altrimenti regolarizzabili, dietro pagamento di una sanzione, oltre che degli oneri concessori: tale straordinaria sanatoria opera solo nel senso che viene evitata la demolizione dei manufatti abusivi e ne viene consentita anche la circolazione giuridica, ma nulla di più, trattandosi di manufatti realizzati in difformità dalla normativa edilizia ed urbanistica. In altre parole: il condono edilizio non rende l’opera condonata legittima, ne evita solo la demolizione e ne consente il trasferimento, che sarebbe altrimenti vietato; conseguentemente le opere condonate non possono costituire il presupposto per la realizzazione di ulteriori interventi edilizi, che ne mutuano inevitabilmente la natura illegittima: opinando diversamente si finirebbe per attribuire al titolo edilizio rilasciato in sede di condono una sorta di “ultrattività indeterminata”, cioè una estensione oggettiva e temporale che va ben al di là dei limiti indicati nella L. 47/85 (e dalle successive leggi che hanno reso possibile la ripresentazione di domande di condono, i.e. la L. n. 724/904 e la L. n. 326/2003), limiti che nel caso della L. n. 47/85 consentivano di condonare solo le opere realizzate prima del 1° ottobre 1983 e alla condizione che la domanda fosse presentata entro 30 novembre 1985, poi prorogato fino al 31 marzo 1986. Debbono quindi ritenersi ammissibili, sui beni oggetto di condono edilizio, solo gli interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e risanamento conservativo, per mera coerenza con il consenso che il legislatore ha dato al mantenimento delle opere medesime”.

Il condono è una misura straordinaria che permette di non demolire un’opera abusiva e di renderla legittimamente trasferibile a terzi.
Tuttavia un edificio condonato (di fatto urbanisticamente non legittimato ad esistere, ma “tollerato” in virtù di leggi speciali) non può diventare il punto di partenza per ottenere nuovi vantaggi o realizzare ulteriori trasformazioni edilizie. Altrimenti il condono produrrebbe effetti senza limiti nel tempo, ben oltre quelli previsti dalla legge.

Restano invece possibili solo gli interventi che servono a mantenere e conservare l’immobile:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• risanamento conservativo.

Sugli immobili condonati restano ammissibili gli interventi diretti alla loro conservazione, come manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria e risanamento conservativo. Non è invece possibile utilizzare il condono come presupposto per accedere a discipline regionali premiali, come quella prevista per il recupero abitativo dei sottotetti.

Scarica la sentenza in allegato

Keywords: condono edilizio, recupero abitativo sottotetto, SCIA, cambio di destinazione d’uso, frazionamento immobiliare, incremento volumetrico, accertamento di conformità, art. 36 d.P.R. 380/2001.

FAQ TECNICHE: Recupero sottotetto condonato: quando la SCIA non è ammessa | Ingenio

Un sottotetto condonato può diventare abitazione con SCIA?
Non quando il cambio d’uso si fonda su una disciplina premiale di recupero dei sottotetti che richiede la piena regolarità urbanistico-edilizia. Nel caso esaminato, il condono non consente di beneficiare del riuso abitativo previsto dalla L.R. Sardegna n. 9/2023. Occorre verificare il titolo originario, l’oggetto del condono e la disciplina regionale vigente.