La crescita dei prezzi delle abitazioni e dei canoni di locazione continua a comprimere la capacità di spesa delle famiglie europee. Il problema riguarda soprattutto i giovani e chi deve trasferirsi per studiare o lavorare: al costo della casa si affiancano salari che rendono difficile sostenere un affitto e accumulare il capitale necessario per un acquisto. L’accesso all’abitazione assume così un peso crescente nelle scelte di autonomia, mobilità e formazione di una famiglia.
Secondo Eurostat, nel secondo trimestre del 2026 i prezzi delle case nell’Unione europea sono aumentati del 4,7% rispetto allo stesso periodo del 2025, mentre gli affitti sono cresciuti del 3%. L’Italia si colloca in linea con la media Ue. Anche il confronto con il trimestre precedente conferma la tendenza: i valori di vendita sono saliti dell’1,2% e i canoni dello 0,7%. Rispetto alla media annuale del 2025, gli incrementi raggiungono rispettivamente il 4,1% e il 2,6%.
Le differenze tra i mercati nazionali restano marcate. Gli aumenti più consistenti dei prezzi di vendita si registrano in Bulgaria, con il 14,3%, in Portogallo, con il 14,2%, e in Lituania, con il 12,8%. Finlandia e Francia sono gli unici Paesi in flessione, rispettivamente dell’1,5% e dell’1,4%. Gli affitti crescono invece ovunque, con rincari particolarmente elevati in Romania, pari al 41,2%, in Croazia, al 22,1%, e in Slovenia, al 10,2%. All’estremo opposto si trovano Estonia e Finlandia, entrambe allo 0,1%, e Lussemburgo, all’1,2%. Nei 18 Paesi per i quali sono disponibili dati comparabili, i prezzi delle abitazioni sono aumentati più rapidamente degli affitti. La pressione riguarda dunque entrambe le possibilità di accesso alla casa. Chi compra deve affrontare valori più alti e il costo del finanziamento; chi resta in locazione vede crescere la quota di reddito destinata al canone, con minori margini per il risparmio. Per i giovani, questi due fattori possono alimentarsi a vicenda: la difficoltà di acquistare prolunga la permanenza in affitto, mentre il costo della locazione rende più lenta la costituzione dell’anticipo richiesto per un mutuo.
Nel 2025 le compravendite sono aumentate nella maggior parte degli Stati membri, ma il livello dei tassi di interesse resta tuttavia un elemento di fragilità per la domanda, perché incide sull’importo delle rate e sulla possibilità di ottenere un finanziamento. Un eventuale rallentamento degli scambi, inoltre, non comporterebbe necessariamente un miglioramento immediato dell’accessibilità: nelle aree in cui l’offerta è limitata, la distanza tra costo della casa e redditi può restare elevata anche con un mercato meno dinamico.
IL CONFRONTO SULLA LEGGE DI BILANCIO
La questione abitativa è diventata anche un terreno di confronto politico. A Madrid il caro casa ha portato in piazza migliaia di persone, aumentando la pressione sul governo di Pedro Sánchez. In Italia, il dibattito sulla prossima legge di Bilancio si concentra sulle agevolazioni per i giovani, sulla fiscalità delle locazioni e sulla continuità dei bonus edilizi. Il viceministro dell’Economia, Maurizio Leo, ha indicato tra le ipotesi allo studio, compatibilmente con le risorse disponibili, incentivi per l’acquisto della prima casa destinati agli under 36 e la riduzione dal 10% al 5% dell’Iva sulle locazioni di fabbricati residenziali, con esclusione degli immobili di lusso. Il pacchetto comprende anche l’estensione dell’Iva alle cessioni e alle locazioni effettuate dalle società immobiliari e l’assimilazione agli immobili strumentali delle abitazioni locate dalle imprese di costruzione.
Sono interventi che agiscono su aspetti diversi del mercato. Le agevolazioni per l’acquisto possono ridurre gli ostacoli iniziali per chi dispone di un reddito sufficiente a sostenere il mutuo, ma fatica a coprire le spese dell’operazione. Le modifiche alla fiscalità delle imprese mirano invece a intervenire sulle condizioni economiche dell’offerta residenziale. La loro efficacia sull’accesso alla casa dipenderà dalla formulazione delle norme e dalla capacità di tradurre il vantaggio fiscale in più abitazioni disponibili o in costi inferiori per gli occupanti. Per le locazioni, il presidente di Noi Moderati, Maurizio Lupi, ha proposto il 4 ottobre una cedolare secca al 5% sui contratti a lungo termine, affiancata dall’azzeramento delle imposte per gli under 30. Le due ipotesi non hanno ancora un testo normativo. Restano quindi da definire requisiti, beneficiari, durata delle agevolazioni e coperture finanziarie.
La riduzione del prelievo potrebbe rendere più conveniente la locazione stabile per i proprietari. Il passaggio decisivo sarà però il legame tra beneficio fiscale e condizioni del contratto: senza un meccanismo che favorisca canoni accessibili, una minore imposta non si traduce automaticamente in un risparmio per l’inquilino. Per incidere sul disagio abitativo, la misura dovrà favorire l’ingresso di alloggi sul mercato e una maggiore stabilità dei rapporti di locazione. Sul fronte delle ristrutturazioni, Leo propone di mantenere la detrazione al 50% per la prima casa e al 36% per le altre abitazioni. Pd e Avs chiedono invece un piano per l’edilizia pubblica e detrazioni fino al 65% per gli interventi di riqualificazione energetica. Il confronto riguarda quindi anche la destinazione delle risorse: sostenere acquisti e lavori sul patrimonio privato oppure rafforzare l’offerta per le famiglie che non riescono ad accedere al mercato.
IL PIANO CASA E IL NODO DELL’OFFERTA
Le misure fiscali si aggiungerebbero al Piano casa, entrato in vigore con la legge 2 luglio 2026, n. 116, di conversione del decreto legge 66/2026. Il programma punta a rendere disponibili fino a 100mila alloggi a prezzi accessibili nell’arco di dieci anni, mobilitando fino a 10 miliardi di euro tra risorse pubbliche e private. Una componente centrale è il recupero di 60mila abitazioni popolari oggi non assegnabili. Riportare questi immobili all’uso residenziale significa intervenire su un patrimonio già esistente, ma richiede finanziamenti, progettazione, lavori e capacità amministrativa. Il numero degli alloggi effettivamente recuperati e i tempi di assegnazione saranno quindi determinanti per misurare i risultati del programma.
Il Piano prevede inoltre il rafforzamento dell’housing sociale e programmi di edilizia integrata nei quali almeno il 70% dell’investimento sia destinato all’edilizia convenzionata, con uno sconto minimo del 33% rispetto ai valori di mercato. Tra i destinatari prioritari figurano giovani, studenti e lavoratori fuori sede, giovani coppie, genitori separati e anziani in coabitazione: categorie con esigenze differenti, accomunate dalla difficoltà di trovare soluzioni compatibili con il proprio reddito.
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