posso chiedere un nuovo mutuo? — GoMutuo Blog

Risposta rapida

Sì, da separato puoi chiedere un nuovo mutuo anche se quello cointestato con l’ex è ancora aperto, ma il vecchio mutuo pesa sulla cifra. Per la banca che lo ha concesso la separazione non cambia il contratto: restate debitori tutti e due, per l’intera rata. La banca a cui chiedi il nuovo mutuo lo vede e lo mette fra i tuoi impegni, insieme all’assegno di mantenimento che versi.

Prendiamo un caso con numeri dichiarati come ipotesi: 2.000 € netti al mese, 300 € di assegno per i figli e un vecchio mutuo con rata di 600 €, di cui paghi la tua metà. Se la banca conta tutta la rata, non resta margine per un nuovo mutuo. Se ne conta metà, puoi chiedere circa 50.126 € in 25 anni. Quando sei uscito dal vecchio mutuo, la cifra sale a circa 107.743 €. Sono stime a tasso fisso sui tassi del 7 ottobre 2026.

Come si divide il vecchio debito fra ex coniugi lo spiega la guida sul mutuo cointestato dopo la separazione. Qui si fa il conto del nuovo mutuo, e si guarda cosa succede alle agevolazioni prima casa finché hai una quota di quella vecchia.

Come conta la banca il vecchio mutuo e l’assegno?

Nel mutuo cointestato i debitori sono obbligati in solido (art. 1292 del codice civile): la banca può chiedere l’intera rata all’uno o all’altro. Un accordo di separazione che la mette a carico dell’ex vale fra voi due, non per la banca. Il mutuo compare anche a tuo nome nelle banche dati del credito che le banche consultano, quindi chi valuta il nuovo mutuo lo vede.

Quanto pesa, lo decide ogni banca. Nelle politiche di credito delle banche con cui lavoriamo, quelle che ne parlano contano la rata di un debito cointestato con una persona che non entra nella nuova domanda fra la metà e l’intero: la metà guarda a quello che paghi davvero, l’intero a quello che potrebbero chiederti se l’ex smettesse di pagare.

L’assegno di mantenimento che versi è un’uscita fissa, e la banca lo guarda come tale. Gli orientamenti dell’Autorità bancaria europea sulla concessione dei prestiti (EBA/GL/2020/06, allegato 2), che la Banca d’Italia applica con la nota n. 13 del 20 luglio 2021, mettono fra i dati da raccogliere le «Informazioni su altri impegni finanziari, come il mantenimento dei figli, le rette scolastiche e gli alimenti, se del caso». Di solito la banca toglie l’assegno dal reddito. Se invece sei tu a riceverlo, le regole sono nella guida sull’assegno di mantenimento come reddito per il mutuo.

Sul reddito che resta si applica il rapporto rata/reddito: 30% prudenziale, 33% di prassi, e il tetto oltre il quale la banca chiede garanzie o rifiuta cambia da banca a banca. La guida della Banca d’Italia Il mutuo ipotecario in parole semplici è più prudente: «È ragionevole che la rata non superi un terzo del proprio reddito disponibile», dove il reddito disponibile è quello al netto delle spese fisse. Molte banche controllano anche che dopo le rate resti un minimo per vivere, che cresce con le persone del nucleo familiare.

Quanto puoi chiedere con il vecchio mutuo ancora aperto?

Il caso: 2.000 € netti, 300 € di assegno, quindi 1.700 € di reddito considerato e una rata massima di 561 € al 33%. Da lì si toglie la rata del vecchio mutuo, per intero, a metà o per niente; l’ultima riga serve da confronto.

Tassi del 7 ottobre 2026: IRS della durata più uno spread stimato di 0,30%. Il metodo è spiegato in come facciamo i calcoli.

Restare nel vecchio mutuo, anche pagandone metà, costa circa 57.616 € di mutuo in 25 anni. Se la banca conta la rata per intero, con questo reddito il nuovo mutuo non parte: la rata vecchia da sola supera di 39 € la rata massima. È lo stesso meccanismo di chi ha un altro mutuo in corso con un solo stipendio, con in più l’assegno e una rata che paghi solo in parte.

Il calcolo, passo per passo

Il caso con la rata vecchia contata a metà, a tasso fisso in 25 anni:

1. Reddito che la banca considera: 2.000 € di stipendio netto meno 300 € di assegno = 1.700 €.
2. Rata massima al 33%: 1.700 × 33% = 561 € al mese.
3. Meno la tua metà della rata vecchia: 561 − 300 = 261 € liberi per il nuovo mutuo. Con la rata intera il conto dà 561 − 600 = −39 €, cioè niente.
4. TAN fisso stimato a 25 anni: IRS a 25 anni al 3,565% (rilevazione del 7 ottobre 2026, fonte ICE Swap Rate) più lo spread stimato di 0,30% = 3,87%.
5. Capitale che quella rata ripaga in 300 mesi al 3,87%: circa 50.126 €. Fuori dal vecchio mutuo la rata libera torna 561 € e il capitale sale a circa 107.743 €.

Quanto può costare la casa e quanto ti serve da parte?

Con l’LTV standard, cioè un mutuo fino all’80% del valore della casa, i 107.743 € che puoi chiedere fuori dal vecchio mutuo bastano per una casa fino a circa 134.678 €, con un anticipo di 26.936 €. Ipotizzando spese di acquisto (notaio, imposte; agenzia esclusa) del 5-6% del prezzo, servono altri 6.734–8.081 €. Con il vecchio mutuo ancora aperto e contato a metà, la casa si ferma intorno a 62.658 €.

La tua quota della casa coniugale può diventare l’anticipo, se si trasforma in soldi. Con cifre ipotetiche (casa da 200.000 €, 110.000 € di debito residuo, quote al 50%), se vendete o se l’ex ti liquida la quota quando si accolla il mutuo, la tua metà netta vale circa 45.000 €: coprirebbe anticipo e spese. Finché resta a tuo nome non la puoi spendere.

Come si esce dal vecchio mutuo prima di chiederne un altro?

Le strade sono tre, e passano tutte dalla banca o dal notaio: un impegno scritto nell’accordo di separazione non basta, perché finché l’atto non è firmato la banca del nuovo mutuo vede ancora il vecchio.

• Accollo liberatorio. L’ex si prende tutto il debito e tu ne esci, ma solo se la banca dichiara espressamente di liberarti (art. 1273 del codice civile). Prima di dire sì, la banca rifà i conti sul solo reddito dell’ex. Cosa valuta e cosa fare se rifiuta è nella guida sull’accollo del mutuo dell’ex coniuge.
• Vendita della casa. Il ricavato chiude il mutuo e il resto si divide secondo le quote. È la strada più semplice quando nessuno dei due regge la rata da solo.
• Un mutuo nuovo a nome dell’ex. L’ex chiede un mutuo solo a suo nome che estingue quello cointestato: è una sostituzione, con istruttoria, perizia e notaio. La surroga invece non serve, perché porta lo stesso mutuo in un’altra banca con gli stessi debitori: lo spiega la guida su surroga e cambio dei cointestatari.

Se non uscite dal vecchio mutuo, il nuovo si calcola con le prime due righe della tabella: conviene chiedere prima a più banche come contano la rata vecchia.

Le agevolazioni prima casa se sei ancora comproprietario

Per comprare con le agevolazioni prima casa (registro al 2% invece del 9% se compri da un privato) non devi avere, neppure per quote, un’altra casa comprata con le stesse agevolazioni. La casa coniugale spesso lo è. Puoi comprare lo stesso con le agevolazioni se ti impegni a vendere quella vecchia, e il termine si è allungato: nella guida L’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (ottobre 2025) l’Agenzia delle Entrate scrive che «Il termine per vendere il vecchio immobile è aumentato a due anni», per la legge 207/2024, articolo 1, comma 116.

Vale anche per la tua quota, e anche se la casa è assegnata all’ex e tu non ci puoi abitare. Chi si era separato aveva chiesto all’Agenzia di non contare la metà della casa coniugale rimasta in uso all’altro coniuge, proprio perché inutilizzabile. La risposta n. 634 del 2021 ha detto di no: «lo stesso dovrà procedere alla alienazione della quota in sua proprietà della casa pre-posseduta». La vendita può essere anche all’ex: meglio averla concordata prima del nuovo rogito, perché la metà di una casa assegnata all’ex difficilmente la compra qualcun altro. Se entro due anni non vendi, perdi le agevolazioni sul nuovo acquisto: paghi le imposte piene, gli interessi e una sanzione del 30%. Se ti accorgi prima della scadenza che non riuscirai a vendere, puoi dirlo con un’istanza all’ufficio dell’Agenzia dove è registrato l’atto: paghi la differenza d’imposta e gli interessi, ma eviti la sanzione (lo ricorda la stessa risposta 634, che richiama la circolare 27/E del 2016).

Se invece la casa coniugale era stata comprata senza agevolazioni, secondo la stessa guida conta dove si trova: in un altro comune non devi venderla; nello stesso comune devi averla venduta prima del nuovo acquisto. Da separato l’ex è ancora il tuo coniuge; da divorziato no, e per la stessa guida una casa in comunione con persone diverse dal coniuge, comprata senza agevolazioni, non toglie le agevolazioni nemmeno nello stesso comune: il notaio lo verifica prima del rogito.

Le agevolazioni toccano anche il mutuo: con i requisiti prima casa l’imposta sostitutiva è lo 0,25%, senza sale al 2% (art. 18 D.P.R. 601/1973). Su un mutuo da 107.743 € sono circa 269 € contro 2.155 €.

La garanzia del Fondo prima casa Consap chiede di non essere proprietari di altri immobili a uso abitativo alla data della domanda di mutuo, ed è riservata «esclusivamente» alle categorie di legge: fra quelle della legge 147/2013 ci sono i «nuclei familiari monogenitoriali con figli minori»: nel modulo di domanda Consap un separato ci rientra solo se convive con almeno un figlio minore, quindi non se i figli vivono con l’ex. E finché la quota della casa coniugale è a tuo nome, di regola non hai il requisito: il modulo fa eccezione solo per le case ereditate e date in uso gratuito a genitori o fratelli. Verificalo con la banca prima di contarci.

Cosa cambia la cifra

Sempre sul caso di partenza, a 25 anni e fuori dal vecchio mutuo, salvo dove indicato:

• L’assegno. Ogni 100 € di assegno in più tolgono circa 6.338 € di mutuo. Senza assegno, e senza vecchio mutuo, la cifra sarebbe 126.756 €.
• La durata. In 30 anni si arriva a circa 120.692 €, in 20 a circa 93.062 €. Molte banche fissano un’età massima all’ultima rata: più tardi firmi, più corta può essere la durata.
• Fisso o variabile. Al tasso variabile stimato di oggi (3,14%, Euribor a 3 mesi più spread) la stessa rata ripaga circa 116.505 €, ma la rata poi segue l’Euribor, e col variabile alcune banche fanno il conto a un tasso più prudente e concedono meno.
• Altri finanziamenti. Una rata dell’auto da 200 € porta la cifra da 107.743 € a circa 69.332 €.
• Un nuovo partner cointestatario. Con un secondo stipendio da 1.500 € netti i redditi si sommano: circa 202.810 € fuori dal vecchio mutuo, circa 87.577 € se la banca conta ancora per intero la rata vecchia.

Alcuni casi particolari

• Separato di fatto, senza separazione legale. La separazione di fatto non scioglie la comunione dei beni: con la separazione si scioglie quando il giudice autorizza a vivere separati o con il verbale di separazione consensuale omologato, e in qualunque momento se passate alla separazione dei beni con un atto dal notaio (art. 191 del codice civile; il comma sulla separazione è stato aggiunto dall’art. 2 della legge 55/2015). Si scioglie anche con l’accordo di separazione firmato con gli avvocati (negoziazione assistita). Finché la comunione resta, la casa che compri da solo entra di regola nella comunione con il coniuge, e alcune banche chiedono comunque la sua firma. Ai separati le banche chiedono il verbale omologato o la sentenza, che fissano anche l’assegno.
• Sei tu a ricevere l’assegno. Alcune banche lo contano come reddito, spesso solo a metà, con il provvedimento e gli accrediti regolari sul conto.
• Figli. Se vivono con te entrano nel tuo nucleo e alzano il minimo per vivere che la banca vuole vedere dopo la rata. Almeno una banca conta i figli minorenni per intero anche quando non sono a tuo carico.
• Resti tu nella casa e compri la quota dell’ex. È il caso opposto: un accollo più l’acquisto della quota. Almeno una banca che non finanzia le compravendite fra familiari fa eccezione proprio per le separazioni.
• L’ex non paga o non firma. La banca del vecchio mutuo può chiedere tutto a te, e un ritardo segnalato a tuo nome pesa sulla nuova domanda in modo diverso da banca a banca. Per evitarlo puoi pagare tu la rata e poi chiedere all’ex la sua parte (art. 1299 del codice civile). Se l’ex non firma nemmeno la sospensione delle rate, leggi la guida sulla sospensione del mutuo cointestato quando l’ex non firma.
• Casa coniugale comprata da meno di cinque anni. Di regola chi la vende prima dei cinque anni perde le agevolazioni di quell’acquisto, se entro un anno non ne compra un’altra da abitare. Se però la vendita, anche a terzi, avviene in esecuzione di un accordo di separazione omologato dal giudice, l’Agenzia delle Entrate esclude la decadenza (risoluzione n. 80/E del 2019).
• Il credito d’imposta sulla quota venduta. Se vendi la quota della casa coniugale comprata con le agevolazioni e compri la nuova prima casa, hai un credito d’imposta pari all’imposta di registro o all’IVA che avevi pagato sul primo acquisto, fino all’imposta dovuta sul nuovo. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate spetta anche se compri prima e vendi dopo, entro i due anni; non spetta se avevi perso le agevolazioni sul primo acquisto.
• Divorziato o ex convivente. Per la banca conta chi ha firmato il mutuo, non lo stato civile. Il vincolo della casa comprata con le agevolazioni resta, perché riguarda la tua quota.

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