da quando decorrono i due anni per vendere la vecchia casa?

Chi costruisce una nuova prima casa tramite un contratto di appalto, senza aver ancora venduto l’abitazione precedente, si trova spesso davanti a un’incertezza pratica non da poco: da quale momento comincia a contare il termine entro cui deve disfarsi della vecchia casa per non perdere l’agevolazione fiscale.

Molti contribuenti si chiedono da quando decorrono i due anni per vendere la vecchia prima casa quando la nuova abitazione viene costruita tramite appalto. La risposta più ragionevole, in assenza di chiarimenti ufficiali, è che il termine biennale debba prendere avvio dalla data di ultimazione dei lavori edili, anche se questa soluzione non trova ancora un avallo esplicito da parte della prassi amministrativa o della giurisprudenza.

Come funziona l’agevolazione prima casa applicata alle nuove costruzioni?

Al ricorrere dei presupposti normativi declinati dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986, in materia di agevolazioni prima casa, le prestazioni di servizi rese dall’appaltatore possono beneficiare dell’aliquota Iva ridotta al 4%. Questo regime di favore richiede che gli interventi edilizi siano giuridicamente riconducibili alla categoria della nuova costruzione, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera e), del d.P.R. n. 380/2001, escludendo quindi la qualificazione di ristrutturazione edilizia prevista dalla successiva lettera d), in conformità a quanto stabilito dalla risposta a interpello dell’Agenzia delle Entrate n. 564/2020, e che gli interventi vengano eseguiti a beneficio di committenti in possesso dei requisiti necessari per accedere al regime agevolativo.

Su quale impianto normativo si fonda questa estensione dell’agevolazione?

Questo quadro applicativo discende dal combinato disposto dei numeri 21 e 39 della Tabella A, Parte II, allegata al d.P.R. n. 633/1972, impianto normativo sul quale si incardina il riconoscimento della cosiddetta agevolazione per la costruzione della prima casa. L’intento del legislatore si ravvisa nella volontà di estendere il raggio d’azione dei benefici fiscali, previsti per l’acquisto di un’unità abitativa preesistente, anche all’ipotesi di realizzazione ex novo di un’abitazione insistente su un’area di proprietà del contribuente.

Cosa ha introdotto il comma 4-bis della Nota II-bis in materia di doppia titolarità?

Permane un’area di incertezza interpretativa scaturita dall’innesto del comma 4-bis nella Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986. Questa disposizione, introdotta dalla Legge di Stabilità 2016, art. 1, comma 55, della l. n. 208/2015, ha ampliato il perimetro di spettanza dell’agevolazione prima casa, ai fini dell’Iva e delle ulteriori imposte indirette, includendo la fattispecie in cui l’acquirente, all’atto del nuovo acquisto, non si sia ancora spogliatodella titolarità della preesistente prima casa. Il beneficio viene quindi subordinato a una condizione risolutiva: l’alienazione della vecchia abitazione entro un termine dal nuovo acquisto agevolato, termine successivamente ampliato a due anni dalla Legge di Bilancio 2025, l. n. 207/2024.

Un contribuente che acquisti una nuova prima casa senza aver ancora venduto quella precedente può comunque beneficiare dell’agevolazione fiscale, a condizione che si impegni a vendere l’abitazione preesistente entro il termine previsto dalla legge, pena la decadenza dal beneficio già ottenuto.

Questa disciplina si applica anche ai contratti di appalto per costruire una nuova prima casa?

Non risultava una questione pacifica, ma sembra doversi rispondere affermativamente. Sin dall’introduzione del comma 4-bis, non si è registrato alcun intervento chiarificatore di matrice giurisprudenziale o di prassi: l’Amministrazione finanziaria, tramite la circolare n. 12/2016, si è limitata a confermare l’operatività del comma 4-bis esclusivamente per le cessioni di abitazioni assoggettate a Iva con aliquota al 4%, senza pronunciarsi espressamente sul caso della costruzione tramite appalto. Questa criticità si ripropone, inalterata nei suoi termini essenziali, anche dopo l’intervento della Legge di Bilancio 2025, che ha dilatato a due anni l’orizzonte temporale concesso per l’alienazione dell’ex prima casa.

Perché è plausibile ritenere applicabile la disciplina del comma 4-bis anche agli appalti?

Il numero 21 della Tabella A, Parte II, allegata al d.P.R. n. 633/1972, letto in stretta correlazione con il successivo numero 39, opera un rinvio integrale e incondizionato alle condizioni dettate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al d.P.R. n. 131/1986. Questo rinvio attrarrebbe quindi anche la condizione dell’alienazione infra-biennale dell’immobile pre-posseduto, indispensabile per neutralizzare la preclusione statuita dalla lettera c) del comma 1 della medesima Nota II-bis in merito alla reiterazione del beneficio, nella fattispecie in esame in occasione della costruzione della prima casa. Un approccio interpretativo diverso, che inibisse l’operatività dell’alienazione biennale esclusivamente per l’ipotesi di edificazione, genererebbe d’altronde un’ingiustificata e illegittima disparità di trattamento tra chi acquista un’abitazione già esistente e chi ne fa costruire una nuova.

Qual è il vero nodo interpretativo che resta ancora irrisolto?

Anche aderendo a questa prospettazione, rimane insoluto il nodo, di ben maggiore complessità, inerente alla corretta individuazione del dies a quo per il computo del termine biennale entro cui il committente è obbligato ad alienare l’immobile pre-posseduto. Il comma 4-bis della Nota II-bis esige testualmente che l’alienazione si perfezioni entro due anni dalla “data dell’atto”, con un rinvio inequivocabile all’atto traslativo immobiliare. Nella diversa casistica dell’appalto preordinato a una nuova costruzione, tuttavia, questo riferimento testuale non trova un corrispondente immediato, rendendosi necessaria un’interpretazione sistematico-adeguatrice.

Quali ipotesi alternative si possono prospettare per individuare il dies a quo?

Sono individuabili tre diverse opzioni interpretative: la decorrenza dalla data di stipulazione del contratto di appalto; la decorrenza dalla data di ultimazione dei lavori; oppure la decorrenza dal momento in cui il fabbricato risulta edificato allo “stato grezzo”, ossia provvisto di muri perimetrali e copertura, in analogia a quanto previsto dall’art. 2645-bis cod. civ. per la trascrizione dei contratti preliminari relativi a edifici da costruire.

Un contribuente che stipuli un contratto di appalto per la costruzione della nuova prima casa a gennaio, veda l’edificio raggiungere lo stato grezzo a giugno, e completi i lavori a dicembre dello stesso anno, si troverebbe a dover individuare quale di questi tre momenti rappresenti il punto di partenza corretto per il calcolo dei due anni entro cui vendere la vecchia abitazione, con conseguenze pratiche molto diverse a seconda dell’opzione prescelta.

Perché risulta difficile individuare con certezza la soluzione preferibile?

Nella perdurante carenza di direttive ufficiali, risulta arduo cristallizzare in via definitiva la soluzione interpretativa preferibile, considerato che, sul piano meramente letterale, il rinvio alla nozione di “atto” non fornisce alcun elemento esplicativo dirimente per il caso della costruzione tramite appalto, situazione strutturalmente diversa da quella dell’acquisto di un immobile già esistente attraverso un atto traslativo.

Quale soluzione appare più coerente con la finalità dell’agevolazione?

Abbandonando il dato testuale per privilegiare la ratio ispiratrice della norma agevolativa, si palesa ragionevole sostenere che il termine biennale debba prendere avvio dalla data di ultimazione dei lavori edili. Sebbene l’espletamento dei lavori non integri i requisiti formali di un “atto” in senso stretto, questa interpretazione rappresenta l’unica via per preservare l’efficacia dell’agevolazione, il cui scopo risiede nel permettere l’acquisizione di una nuova prima casa condizionatamente alla dismissione di quella precedente entro il termine di due anni. Soltanto quando l’abitazione risulta effettivamente ultimata e abitabile, infatti, ha senso pratico far decorrere il termine entro cui il contribuente deve organizzarsi per vendere la vecchia casa, disponendo finalmente della nuova.

Cosa dovrebbe fare, in concreto, chi si trova in questa situazione?

In difetto di un avallo esplicito da parte della prassi amministrativa, la questione conserva innegabili profili di delicatezza operativa. Chi si trovi a dover gestire concretamente questa situazione, costruendo una nuova prima casa tramite appalto senza aver ancora venduto quella precedente, farebbe bene a monitorare attentamente i tempi di ultimazione dei lavori e a valutare, con l’assistenza di un professionista, la strategia più prudente per rispettare il termine biennale, tenendo presente che, in assenza di chiarimenti ufficiali, l’interpretazione basata sulla data di ultimazione dei lavori appare la più coerente con la finalità della norma, ma non offre ancora la certezza di un orientamento consolidato da parte dell’Amministrazione finanziaria.