La destinazione residenziale preesistente costituisce requisito essenziale per l’applicazione della premialità edilizia
La disciplina regionale del cosiddetto Piano Casa, pur configurandosi come normativa derogatoria rispetto agli ordinari strumenti urbanistici, non attribuisce una facoltà indiscriminata di incremento delle volumetrie esistenti. L’accesso alle premialità edificatorie è infatti subordinato al rigoroso rispetto dei presupposti previsti dalla legislazione regionale e dai principi elaborati dalla giurisprudenza amministrativa.
Tra i requisiti maggiormente rilevanti assume particolare importanza la destinazione d’uso residenziale dell’immobile preesistente, elemento che costituisce presupposto imprescindibile per il riconoscimento del beneficio volumetrico.
Natura e finalità del bonus volumetrico
Le disposizioni regionali emanate nell’ambito del Piano Casa perseguono l’obiettivo di incentivare il recupero, la riqualificazione e l’ammodernamento del patrimonio edilizio esistente attraverso misure premiali consistenti in incrementi di superficie o volume.
Tali disposizioni, tuttavia, hanno carattere eccezionale e derogatorio rispetto alla pianificazione urbanistica ordinaria e, come tali, devono essere interpretate restrittivamente. Ne consegue che l’ampliamento assentibile non può essere esteso a fattispecie non espressamente contemplate dal legislatore regionale.
Il concetto di edificio esistente
Sul punto è intervenuto il Consiglio di Stato, che ha ribadito come il beneficio volumetrico sia strettamente correlato all’esistenza materiale di un organismo edilizio sul quale operare l’intervento di ampliamento. La nozione stessa di ampliamento implica, infatti, la presenza di un manufatto concretamente realizzato e non di una mera capacità edificatoria o di una volumetria solamente assentita mediante titolo edilizio.
Con la sentenza n. 2040/2026, il giudice amministrativo ha chiarito che la premialità prevista dall’art. 4 della Legge Regionale Campania n. 19/2009 non può essere applicata a edifici soltanto progettati o autorizzati, ma richiede la materiale esistenza del fabbricato oggetto dell’intervento. La volumetria da assumere come parametro di riferimento è pertanto quella effettivamente realizzata e legittimamente esistente.
La rilevanza della destinazione residenziale preesistente
Accanto al requisito dell’esistenza materiale dell’edificio, assume rilievo decisivo la destinazione urbanistico-funzionale originaria del fabbricato.
La giurisprudenza ha evidenziato che l’incremento volumetrico previsto dal Piano Casa risulta finalizzato alla valorizzazione del patrimonio abitativo esistente e presuppone, pertanto, la presenza di un immobile già avente destinazione residenziale.
Ne consegue che non può beneficiare della premialità l’intervento consistente nella demolizione di un fabbricato produttivo, industriale o artigianale e nella successiva ricostruzione di un edificio abitativo con incremento volumetrico.
Secondo il Consiglio di Stato, infatti, la trasformazione funzionale dell’immobile non consente di superare il dato originario rappresentato dalla mancanza di una precedente destinazione residenziale. In tal caso viene meno il presupposto normativo richiesto per l’applicazione dell’ampliamento premiale.
Particolarmente significativa è la sentenza n. 7500/2026, che ha escluso l’applicabilità del bonus nel caso di demolizione di un opificio dismesso destinato ad essere sostituito da edifici abitativi, affermando che il beneficio è riservato agli edifici residenziali preesistenti e non può essere utilizzato come strumento di conversione urbanistica con incremento di volumetria.
Conseguenze sull’attività istruttoria comunale
Alla luce dell’orientamento giurisprudenziale consolidato, l’attività degli uffici tecnici comunali assume un ruolo particolarmente delicato nella verifica dei presupposti per il rilascio del titolo edilizio.
L’istruttoria dovrà accertare:
- la legittimità urbanistico-edilizia del fabbricato esistente;
- la consistenza volumetrica effettivamente realizzata;
- la destinazione d’uso originaria e legittimamente assentita;
- l’assenza di cause ostative derivanti da vincoli paesaggistici, ambientali o urbanistici;
- la conformità dell’intervento alle disposizioni regionali di settore.
L’eventuale erroneo riconoscimento della premialità può comportare l’annullamento del titolo edilizio anche a distanza di tempo, con rilevanti conseguenze sia per il privato sia per l’amministrazione comunale.
Il rapporto con i limiti urbanistici statali
Ulteriore profilo affrontato dalla giurisprudenza concerne il rapporto tra bonus volumetrico e normativa urbanistica nazionale.
È stato infatti precisato che le premialità previste dalle leggi regionali non derogano automaticamente ai limiti inderogabili stabiliti dal D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, in materia di densità edilizia, altezze e distanze tra fabbricati. Pertanto, la sussistenza dei requisiti previsti dal Piano Casa non esonera dall’obbligo di verificare il rispetto dell’intero quadro normativo applicabile all’intervento.
Conclusioni
Dall’analisi della normativa e dei più recenti orientamenti giurisprudenziali emerge un principio di particolare rilevanza operativa: il bonus volumetrico previsto dal Piano Casa può essere riconosciuto esclusivamente in presenza di un fabbricato legittimamente esistente e già destinato ad uso residenziale.
La premialità edilizia non può essere utilizzata per valorizzare volumetrie meramente assentite, né per attribuire incrementi edificatori a manufatti originariamente destinati ad usi diversi da quello abitativo. La verifica della destinazione d’uso preesistente rappresenta pertanto un passaggio imprescindibile dell’istruttoria tecnico-amministrativa e costituisce uno dei principali strumenti di controllo per garantire la corretta applicazione della normativa derogatoria.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Consiglio di Stato, sentenza 15 luglio 2026, n. 5744.
D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, Testo Unico dell’Edilizia.
D.M. 2 aprile 1968, n. 1444.
Legge Regionale Campania 28 dicembre 2009, n. 19 (Piano Casa).
Consiglio di Stato, Sez. IV, sentenza 12 marzo 2026, n. 2040.
Consiglio di Stato, sentenza 13 ottobre 2026, n. 7500.
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