Quando spetta la detrazione al 50% per ristrutturazione casa al figlio?

Analisi della circolare 8/E/2025 Agenzia Entrate sui bonus edilizi per la casa del figlio: perché il possesso di altri immobili limita lo sconto fiscale al 36%.

Il panorama delle agevolazioni edilizie ha subito una trasformazione importante con l’entrata in vigore della nuova legge di bilancio. Molti contribuenti si trovano oggi a fare i conti con una distinzione netta tra gli interventi che riguardano la prima casa e quelli che interessano le altre proprietà. La domanda che agita le famiglie italiane è semplice: quando spetta la detrazione al 50% per la ristrutturazione della casa al figlio? La risposta non è scontata come in passato, poiché l’amministrazione finanziaria ha introdotto criteri di valutazione molto più rigidi. Se un genitore decide di finanziare i lavori nell’appartamento dove vive il figlio, deve scontrarsi con una serie di variabili che dipendono dall’intero patrimonio immobiliare posseduto. Non basta più che il figlio risieda stabilmente nell’immobile oggetto di restauro. Bisogna verificare se i genitori possiedono altre case che potrebbero, in linea teorica, diventare la loro dimora. Questa guida analizza le ultime istruzioni operative del fisco per evitare errori costosi.

Qual è la differenza tra la detrazione al 36% e al 50%?

La normativa attuale stabilisce due binari distinti per il recupero delle spese edilizie. La regola generale prevede che per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio spetti una detrazione dall’imposta lorda pari al 36 per cento delle spese sostenute (art. 16-bis, dpr 917/1986). Tuttavia, il legislatore ha previsto un binario preferenziale per incentivare i lavori sulle abitazioni principali. La legge di bilancio per il 2025 (art. 1, comma 55, l. 207/2024) ha confermato la possibilità di innalzare questa soglia al 50 per cento. Questo incremento non è però un diritto automatico per ogni proprietario di casa.

L’aliquota maggiorata al 50 per cento è riservata esclusivamente ai casi in cui il contribuente sostiene le spese per un immobile che ha le caratteristiche di abitazione principale. La differenza economica tra le due percentuali è rilevante, specialmente quando i costi del cantiere raggiungono i limiti massimi consentiti. Per ottenere il beneficio superiore, il contribuente deve dimostrare di possedere un diritto di proprietà o un altro diritto reale di godimento sul bene. Se queste condizioni mancano, o se l’immobile non rientra nella definizione tecnica di dimora abituale, il rimborso fiscale scende drasticamente alla misura ordinaria del 36 per cento. Il fisco richiede quindi una verifica puntuale della destinazione d’uso dell’unità immobiliare prima di procedere con la dichiarazione dei redditi.

Cosa si intende per abitazione principale nel bonus ristrutturazioni?

Il concetto di abitazione principale non coincide necessariamente con la casa dove il proprietario ha la residenza anagrafica. La legge fiscale adotta una definizione più ampia che tiene conto dei legami familiari (art. 10, comma 3-bis, dpr 917/1986). Secondo questa norma, si considera abitazione principale quella in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. In questo elenco di familiari rientrano il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado. Questo significa che se un padre possiede un appartamento e lo mette a disposizione del figlio, quell’immobile può essere considerato abitazione principale ai fini delle detrazioni edilizie.

Questa estensione serve a tutelare i nuclei familiari che decidono di investire sulla casa dei figli. La condizione fondamentale è che il figlio utilizzi l’immobile come propria dimora abituale e che tale situazione sia verificabile. Se il figlio vive stabilmente nell’appartamento, i genitori proprietari possono, in teoria, accedere alla detrazione del 50 per cento per i lavori di manutenzione straordinaria o ristrutturazione. Tuttavia, questa interpretazione favorevole ha incontrato un limite insuperabile nelle recenti circolari dell’Agenzia delle Entrate. Il diritto alla detrazione maggiorata viene infatti analizzato non solo in base all’uso della casa del figlio, ma anche in relazione alla disponibilità di altri beni immobili in capo ai genitori.

Il figlio che vive in una casa dei genitori dà diritto al bonus?

La situazione tipica vede due genitori comproprietari di un immobile che decidono di ristrutturarlo per permettere al figlio di viverci comodamente. In questo scenario, i genitori pagano le fatture e chiedono lo sconto fiscale. Se questo fosse l’unico immobile di loro proprietà, non ci sarebbero dubbi sulla spettanza della detrazione al 50 per cento. La casa del figlio diventerebbe l’abitazione principale del nucleo familiare inteso in senso lato. La legge riconosce lo sforzo economico dei genitori che mantengono il patrimonio edilizio destinato ai figli.

Il problema sorge quando i genitori possiedono anche altre abitazioni. Se i genitori vivono in una casa in affitto, ma sono proprietari di altri immobili, la valutazione del fisco cambia radicalmente. Non conta solo dove vive il figlio, ma conta dove potrebbero vivere i genitori. Il possesso di più unità immobiliari complica il quadro perché il fisco tende a limitare l’aliquota del 50 per cento a un solo immobile per contribuente. Se i genitori hanno la proprietà di una seconda casa, questa proprietà entra nel calcolo delle probabilità teoriche che l’amministrazione finanziaria utilizza per stabilire a quale aliquota il contribuente ha diritto. La presenza del figlio nell’immobile resta un requisito necessario ma, da sola, non è più sufficiente a garantire il massimo rimborso possibile.

Cosa succede se i genitori hanno un’altra casa affittata a terzi?

Un caso molto frequente riguarda i genitori che possiedono due case: una data in uso al figlio e una locata a terzi. In questo esempio, i genitori non vivono in nessuna delle due proprietà, poiché risiedono in un alloggio che detengono con un contratto di locazione. La logica comune suggerirebbe che, poiché la casa affittata a terzi non è disponibile per i genitori, l’unica abitazione principale possibile sia quella occupata dal figlio. In fondo, i genitori non possono trasferirsi nell’appartamento locato finché il contratto con l’inquilino è in vigore.

L’Agenzia delle Entrate, con la circolare 8/E/2025, ha però spento queste speranze. Secondo il documento di prassi, la presenza di un immobile locato a terzi impedisce comunque l’applicazione del 50 per cento sulla casa del figlio. Il ragionamento dei tecnici ministeriali è di natura ostativa: i genitori sono titolari di diritti reali su un altro immobile che, potenzialmente, potrebbe essere adoperato come loro abitazione principale. Il fatto che al momento ci sia un inquilino è considerato un elemento transitorio che non cancella la titolarità del diritto. Pertanto, il fisco ritiene che i genitori abbiano già una proprietà “di riferimento” per loro stessi, anche se non la usano direttamente. Di conseguenza, i lavori sulla casa del figlio vengono declassati a interventi su una “seconda casa”, con aliquota al 36 per cento.

Perché l’Agenzia delle Entrate parla di possibilità teorica?

L’uso dell’avverbio “teoricamente” all’interno della circolare 8/E/2025 rappresenta il vero ostacolo per i contribuenti. L’Agenzia delle Entrate ha introdotto un criterio di valutazione astratto che prescinde dalla realtà dei fatti. Non si analizza più se il contribuente possa effettivamente entrare in casa sua domani mattina, ma se egli abbia la titolarità giuridica di un bene che potrebbe assolvere alla funzione di abitazione principale. Se esiste un immobile (A) di proprietà, questo viene considerato l’immobile prioritario per il proprietario. Se il proprietario sceglie di lasciarlo al figlio (immobile B) o di affittarlo, questa è una sua libera scelta che non deve pesare sulle casse dello Stato in termini di maggiori detrazioni.

Questo criterio interpretativo è molto restrittivo. Esso stabilisce che se un soggetto ha la possibilità teorica di scegliere tra due immobili di proprietà, la detrazione maggiorata del 50 per cento spetta solo per quello che potrebbe destinare a se stesso. Se decide di ristrutturare quello destinato al familiare, deve accontentarsi del 36 per cento. Si tratta di una valutazione potenziale della destinazione d’uso. La scelta di abitare in affitto in un terzo alloggio (immobile C) è considerata irrilevante. Per il fisco, finché i genitori possiedono l’immobile A, l’immobile B dove vive il figlio non può godere dell’aliquota massima. La possibilità di cessare la locazione a terzi e rientrare in possesso dell’immobile A rende tale proprietà una alternativa teorica sempre presente.

Quali sono gli effetti pratici della circolare 8/E/2025?

L’effetto immediato di questa interpretazione è una riduzione del risparmio fiscale per migliaia di famiglie. Chi ha pianificato i lavori contando su un recupero del 50 per cento della spesa si trova ora a dover ricalcolare i flussi finanziari. La differenza non è trascurabile. Su una spesa di 96.000 euro, il limite massimo per molte detrazioni, il passaggio dal 50 al 36 per cento comporta una perdita secca di 13.440 euro di rimborsi in dieci anni. Gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate applicheranno queste direttive durante i controlli automatizzati e formali sulle dichiarazioni dei redditi.

Il contribuente che decide comunque di applicare il 50 per cento rischiando una contestazione dovrà essere pronto a un contenzioso tributario difficile. La circolare non è una legge, ma rappresenta l’orientamento ufficiale di chi deve riscuotere le tasse. I giudici tributari potrebbero avere una visione diversa, valorizzando la situazione concreta di inaccessibilità dell’immobile locato, ma al momento la strada indicata dal fisco è priva di incertezze. La circolare 8/E/2025 agisce come un monito: la detrazione maggiorata è un’eccezione che richiede l’assenza di altre proprietà potenzialmente utilizzabili dal titolare.

Come incidono i diritti reali di godimento sulle detrazioni?

Per comprendere appieno la portata della regola, bisogna guardare a come il fisco intende il legame tra persona e cosa. La detrazione spetta a chi ha un diritto reale, come:

• la proprietà piena;

• l’usufrutto, che permette di usare il bene e percepirne i frutti;

• l’uso o l’abitazione (art. 1021 cod. civ.);

• la nuda proprietà, se il nudo proprietario sostiene le spese.

Nel caso dei genitori comproprietari, essi possiedono il diritto di proprietà su entrambi gli immobili (A e B). La legge di bilancio (l. 207/2024) lega l’aliquota del 50 per cento al binomio “diritto reale + abitazione principale”. Se i diritti reali sono distribuiti su più immobili, il fisco impone una gerarchia. L’immobile destinato al familiare soccombe sempre di fronte all’immobile che il proprietario potrebbe abitare personalmente. Non importa se i genitori sono proprietari solo al 50 per cento ciascuno; la quota di possesso è sufficiente a integrare la “possibilità teorica” di utilizzo dell’immobile locato. La norma non ammette frazionamenti del diritto per eludere il limite dell’aliquota ordinaria.

Si può cambiare l’aliquota se l’inquilino lascia l’appartamento?

Molti si chiedono se la fine di un contratto di locazione possa cambiare le carte in tavola. Se l’immobile A, precedentemente affittato a terzi, torna libero e a disposizione dei genitori, la situazione non migliora automaticamente per la casa del figlio (immobile B). Al contrario, l’immobile A diventa ancora più “disponibile” di prima. Il fisco potrebbe sostenere con forza ancora maggiore che i genitori abbiano un’alternativa concreta dove fissare la propria abitazione principale.

L’unico modo per blindare la detrazione al 50 per cento sull’immobile B sarebbe quello di trasferirvi la propria residenza e dimora abituale, rendendolo l’abitazione principale dei proprietari stessi. In questo caso, non ci sarebbe più una divergenza tra la dimora del familiare e quella del proprietario. Tuttavia, questa scelta deve essere reale e non fittizia. Un trasferimento di residenza solo sulla carta, senza un effettivo spostamento della vita quotidiana, potrebbe essere contestato come abuso del diritto. La pianificazione fiscale deve quindi muoversi con estrema cautela tra le pieghe di una normativa che privilegia la forma e la potenzialità rispetto alla realtà immediata vissuta dai cittadini.