Il costo della casa è tornato al centro delle misure che il governo sta valutando in vista della legge di Bilancio 2027. Per i giovani il problema non riguarda soltanto l’acquisto della prima abitazione, ma anche la possibilità di sostenere un affitto senza destinare al canone una parte eccessiva dello stipendio. La questione riguarda soprattutto chi vive nelle grandi città, chi si trasferisce per studiare o lavorare e chi non può contare sul sostegno economico della famiglia. È in questo contesto che si inserisce l’ipotesi di intervenire sugli affitti degli under 35 attraverso una riduzione dell’Iva dal 10 al 5 per cento. Non si tratterebbe, però, di un bonus generalizzato destinato a tutti i giovani che pagano un canone.
L’eventuale agevolazione riguarderebbe infatti gli affitti abitativi sui quali viene applicata l’Iva, una parte specifica del mercato diversa da quella costituita dai normali contratti tra privati. L’effetto può essere compreso attraverso un esempio concreto. Su un canone imponibile di 600 euro al mese, con un’Iva del 10 per cento, l’imposta ammonta a 60 euro e il costo complessivo sale a 660 euro. Con un’aliquota ridotta al 5 per cento, l’Iva scenderebbe a 30 euro e il totale a 630 euro. La differenza sarebbe quindi di 30 euro al mese, pari a 360 euro in un anno.
Con un canone imponibile di 800 euro, il risparmio teorico salirebbe a 40 euro al mese, cioè 480 euro l’anno. Su 1.000 euro mensili arriverebbe invece a 50 euro al mese, per un totale di 600 euro in dodici mesi. Queste cifre, tuttavia, non rappresentano automaticamente un contributo che lo Stato verserebbe all’inquilino. Perché il risparmio fiscale si trasformi in una riduzione effettiva del prezzo pagato, il vantaggio dovrebbe essere trasferito almeno in parte sul canone. Inoltre, la misura non riguarderebbe la generalità degli affitti tra privati, che normalmente non sono soggetti a Iva.
Manovra in salita, caccia alle coperture. Spiragli sulla flat tax per gli autonomi
Iva al 5 per cento: quanto si risparmia
Per comprendere la portata dell’ipotesi bisogna quindi distinguere il tipo di contratto e il soggetto che concede l’immobile in locazione. Se un ragazzo di 28 anni paga 700 euro al mese a un proprietario privato con un normale contratto di affitto, la riduzione dell’Iva dal 10 al 5 per cento non produrrebbe automaticamente alcun beneficio, perché in quel rapporto l’Iva non viene applicata. Se invece il contratto rientrasse nella fattispecie interessata dalla nuova aliquota, la differenza sarebbe di 35 euro al mese su 700 euro imponibili, quindi 420 euro l’anno. Con un canone imponibile di 900 euro, il vantaggio teorico arriverebbe a 45 euro al mese, pari a 540 euro l’anno. Su 1.200 euro mensili sarebbe invece di 60 euro al mese, cioè 720 euro in dodici mesi.
Il beneficio dipenderebbe dunque direttamente dall’importo del canone e dalla tipologia di locazione. C’è però un altro elemento da considerare: la riduzione dell’Iva non obbligherebbe necessariamente il proprietario a ridurre il prezzo dell’affitto. Se, per esempio, un’impresa applicasse un canone di 800 euro più Iva, il costo complessivo passerebbe da 880 a 840 euro con il passaggio dell’aliquota dal 10 al 5 per cento. Se invece il prezzo finale restasse invariato a 880 euro, il vantaggio fiscale non arriverebbe all’inquilino.
È uno dei nodi principali della proposta. L’obiettivo sarebbe alleggerire il costo dell’abitare e, più in generale, favorire l’offerta di immobili in locazione, ma l’effetto concreto per chi cerca casa dipenderebbe dalle modalità con cui la misura verrebbe eventualmente definita. Per questo non sarebbe corretto parlare di un nuovo bonus da 500 o 600 euro all’anno per ogni giovane: l’entità del beneficio dipenderebbe dal contratto, dal canone e dal modo in cui il risparmio d’imposta verrebbe trasferito sul prezzo.
Obiettivo 100 mila alloggi in dieci anni
Accanto all’ipotesi fiscale c’è poi il Piano Casa, che segue una logica diversa. L’obiettivo dichiarato è mettere a disposizione circa 100 mila alloggi nell’arco di dieci anni, aumentando l’offerta di abitazioni accessibili. Il numero dà la misura della dimensione del progetto: non si tratta di finanziare 100 mila bonus individuali, ma di intervenire concretamente sul patrimonio abitativo. Una componente significativa riguarda circa 60 mila alloggi di edilizia residenziale pubblica che oggi non sono immediatamente disponibili perché necessitano di lavori di ristrutturazione, manutenzione o adeguamento.
Per comprendere l’ordine di grandezza dell’intervento si può ricorrere a un esempio: se il recupero di un appartamento richiedesse in media 20 mila euro, la spesa per 60 mila abitazioni arriverebbe a 1,2 miliardi di euro. Si tratta soltanto di una simulazione, non del costo ufficiale del programma, perché le condizioni degli immobili sono differenti e gli interventi possono avere costi molto diversi. Il Piano Casa prevede inoltre il coinvolgimento di risorse pubbliche e private per recuperare immobili, realizzare nuovi interventi e sviluppare edilizia sociale.
L’obiettivo non è soltanto aumentare il numero delle abitazioni disponibili, ma creare un’offerta destinata anche a persone che non riescono a sostenere i prezzi del mercato libero e che, allo stesso tempo, non rientrano necessariamente nei criteri dell’edilizia residenziale pubblica tradizionale.
Il programma ha un orizzonte di dieci anni e questo significa che i suoi effetti non possono essere confusi con quelli di una misura immediatamente percepibile nel bilancio familiare. Un giovane che oggi paga 750 euro di affitto, per esempio, non vedrà necessariamente diminuire quel canone nel giro di pochi mesi grazie al Piano Casa. L’intervento punta piuttosto ad aumentare progressivamente il numero di abitazioni disponibili a condizioni sostenibili.
Spagna, a Madrid protesta tende contro crisi abitativa: sì al decreto
Giovani, studenti e giovani coppie: chi è interessato
La questione abitativa riguarda una platea più ampia dei soli under 35. Gli studenti fuori sede, per esempio, devono affrontare il costo della stanza o dell’appartamento insieme alle altre spese legate all’università. Un canone di 450 euro al mese significa 5.400 euro in un anno; con 550 euro mensili si arriva a 6.600 euro, mentre una stanza da 650 euro comporta una spesa di 7.800 euro in dodici mesi, prima ancora di considerare utenze e altre spese. Lo stesso problema riguarda i giovani lavoratori. Con uno stipendio netto di 1.500 euro al mese, un affitto da 700 euro assorbe circa il 47 per cento del reddito.
Con un canone di 900 euro, la quota sale al 60 per cento. In una situazione di questo tipo, anche un’agevolazione fiscale di alcune centinaia di euro all’anno può rappresentare un aiuto, ma non risolve il problema quando il canone assorbe quasi metà o più dello stipendio. Esistono già detrazioni fiscali rivolte ai giovani che rispettano determinati requisiti. La disciplina attuale prevede, per esempio, una detrazione per gli inquilini giovani tra i 20 e i 31 anni non compiuti, nel rispetto delle condizioni previste dalla legge, per i primi quattro anni di locazione. Sono inoltre previste specifiche agevolazioni per gli studenti universitari fuori sede. Il Piano Casa aggiunge una componente strutturale, con interventi di edilizia sociale rivolti anche a giovani e giovani coppie e con formule di locazione a condizioni più sostenibili.
È quindi necessario distinguere strumenti che hanno finalità diverse. Una detrazione riduce il costo fiscale sostenuto dall’inquilino; una riduzione dell’Iva può diminuire il costo di determinati contratti; un alloggio a canone calmierato interviene direttamente sul prezzo della locazione; il recupero o la costruzione di nuovi immobili aumenta invece l’offerta disponibile. Sono meccanismi differenti e non significa che un singolo giovane possa automaticamente beneficiare di tutte queste misure contemporaneamente.
La vera sfida è aumentare le case disponibili
La questione degli affitti, in definitiva, non può essere affrontata soltanto attraverso un incentivo fiscale. Se in una città ci sono molti giovani alla ricerca di un’abitazione e pochi appartamenti disponibili, il livello dei canoni può rimanere elevato anche in presenza di agevolazioni. È per questo che il Piano Casa e la possibile riduzione dell’Iva rispondono a due esigenze differenti. La prima misura, se confermata nella Manovra, avrebbe l’obiettivo di intervenire sul costo di una parte delle locazioni e di rendere più conveniente, per alcuni operatori, l’offerta abitativa. La seconda punta invece ad aumentare nel tempo il numero degli immobili disponibili a condizioni accessibili. Il governo indica per il Piano Casa un obiettivo di circa 100 mila abitazioni nell’arco di dieci anni, mentre la parte relativa al recupero dell’edilizia residenziale pubblica riguarda circa 60 mila alloggi.
La differenza rispetto a un bonus diretto è quindi sostanziale: un sostegno individuale può produrre un effetto immediato, ma resta legato alle risorse disponibili e alla platea interessata; aumentare l’offerta richiede invece investimenti, progettazione, lavori e tempi amministrativi, ma può incidere sul mercato in modo più strutturale. Per un giovane che oggi paga 800 euro al mese, una riduzione dell’Iva dal 10 al 5 per cento potrebbe teoricamente valere 40 euro al mese, cioè 480 euro l’anno, ma soltanto se il contratto rientrasse nella misura e il vantaggio venisse effettivamente trasferito all’inquilino. Un alloggio a canone calmierato potrebbe invece produrre un risparmio molto più consistente: se, per esempio, un appartamento che sul mercato costerebbe 900 euro venisse offerto a 600 euro, la differenza sarebbe di 300 euro al mese, pari a 3.600 euro l’anno. Anche in questo caso si tratta di un esempio utile a comprendere la logica dell’intervento, non di un risparmio garantito dal Piano Casa.
La partita della Manovra si gioca quindi su due piani: sostenere nel breve periodo chi affronta costi elevati e, contemporaneamente, aumentare il numero delle abitazioni accessibili. È soprattutto questo secondo obiettivo a determinare la possibilità che il piano incida davvero sul mercato degli affitti, perché senza un aumento dell’offerta anche gli incentivi rischiano di attenuare soltanto una parte del problema.
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
