Bonus edilizi 2026: chi ha diritto alle detrazioni

Le detrazioni fiscali per gli interventi
edilizi non spettano soltanto ai proprietari degli
immobili. Possono beneficiarne anche inquilini, comodatari e
familiari conviventi, purché sostengano le spese e rispettino le
condizioni previste dalla normativa.

Dal 2025, però, il rapporto giuridico con l’immobile è diventato
determinante anche per stabilire la percentuale di detrazione. Le
modifiche introdotte dalla Legge n.
207/2024, successivamente integrate dalla
Legge n.
199/2025, hanno infatti riservato l’aliquota
maggiorata ai proprietari e ai titolari di diritti reali di
godimento, a condizione che l’immobile sia destinato ad abitazione
principale.

Per le spese sostenute nel 2026, la detrazione può
quindi essere del 50% o del 36%, a seconda del soggetto
che sostiene i lavori e del titolo in base al quale possiede o
utilizza l’immobile. Un inquilino o un comodatario, ad esempio, non
può beneficiare del 50% neppure quando i lavori riguardano
l’abitazione nella quale vive stabilmente.

Le stesse regole interessano i familiari
conviventi e gli interventi sulle parti comuni
condominiali, dove il soggetto che sostiene effettivamente
le spese può essere diverso dal proprietario al quale vengono
normalmente attribuite.

Bonus edilizi 2026: aliquote, soggetti e requisiti
fiscali

Per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, il
riferimento normativo per le spese sostenute nel 2026 è
l’articolo 16-bis del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR),
che riconosce la detrazione ai contribuenti che possiedono o
detengono l’immobile sulla base di un titolo idoneo e sostengono i
costi dei lavori.

Le aliquote applicabili sono disciplinate dall’articolo 16 del
D.L. n. 63/2013, come modificato dalle ultime leggi di
bilancio.

La Legge n. 207/2024 ha introdotto una progressiva riduzione
delle percentuali, prevedendo un trattamento più favorevole per gli
interventi sulle abitazioni principali. La Legge n. 199/2025 ha
successivamente prorogato al 2026 le aliquote del 2025, rinviando
al 2027 la loro ulteriore riduzione.

Per il Bonus Ristrutturazioni 2026 sono
previste:

• la detrazione ordinaria del 36%, applicabile
  ai contribuenti che soddisfano i requisiti previsti
  dall’agevolazione;
• la detrazione maggiorata del 50%, riservata ai
  proprietari e ai titolari di diritti reali di godimento per gli
  interventi sulle abitazioni principali.

In entrambi i casi, il limite massimo è di 96.000 euro
per unità immobiliare, considerando anche le spese degli
anni precedenti quando i lavori costituiscono la prosecuzione di
interventi già avviati.

La distinzione tra aliquota ordinaria e maggiorata riguarda
anche Ecobonus e Sismabonus, che mantengono però le rispettive
regole sugli interventi ammessi, sui requisiti tecnici e sui limiti
di spesa. Per il 2027, salvo ulteriori modifiche legislative, le
aliquote scenderanno rispettivamente al 30% e al 36%.

Il quadro normativo è stato inoltre interessato dal
D.Lgs. n.
117/2026, con il quale è stato approvato il nuovo
Testo unico delle disposizioni legislative in materia di
imposte sui redditi. La disciplina ordinaria delle
detrazioni per il recupero del patrimonio edilizio è stata
ricollocata nell’articolo 17, nell’ambito del riordino destinato a
trovare applicazione dal 2027.

Detrazioni per lavori edilizi: tutti i soggetti beneficiari

L’articolo 16-bis del TUIR riconosce il beneficio a una platea
di contribuenti più ampia rispetto ai soli proprietari.

Possono accedere alla detrazione, nel rispetto dei requisiti
richiesti:

• proprietari e nudi proprietari;
• titolari di diritti reali di godimento, come usufrutto, uso,
  abitazione e superficie;
• inquilini titolari di un contratto di locazione;
• comodatari;
• familiari conviventi del possessore o del detentore;
• componenti delle unioni civili e conviventi di fatto;
• promissari acquirenti, alle condizioni previste dalla
  normativa.

La disciplina ammette anche determinate categorie di soci di
cooperative edilizie, imprenditori individuali e soggetti che
producono redditi in forma associata, con le limitazioni previste
per gli immobili utilizzati nell’esercizio delle rispettive
attività.

Il titolo di possesso o detenzione rappresenta soltanto uno dei
requisiti. Per beneficiare della detrazione, le spese
devono essere effettivamente sostenute dal contribuente e
riferirsi a interventi ammessi dalla disciplina fiscale.

Proprietari e titolari di diritti reali: quando spetta il 50%

La detrazione maggiorata del 50% è riconosciuta ai proprietari e
ai titolari di diritti reali di godimento quando i lavori
riguardano un immobile destinato ad abitazione principale.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 8/E del 19 giugno
2025 ha approfondito i requisiti per beneficiare della
maggiorazione, precisando che tra i soggetti ammessi rientrano
anche il nudo proprietario, il proprietario superficiario e i
titolari dei diritti di usufrutto, uso e abitazione.

Il diritto di proprietà o il diritto reale deve
sussistere al momento di avvio dei lavori oppure, se precedente, al
momento del pagamento delle spese.

Un contribuente che acquista successivamente l’immobile non può
quindi applicare il 50% ai pagamenti effettuati quando non era
ancora titolare del diritto richiesto.

Per l’abitazione principale, invece, l’Agenzia
delle Entrate ha ammesso una diversa possibilità: l’immobile può
essere destinato alla dimora abituale anche al termine dei
lavori.

Il chiarimento interessa soprattutto gli immobili acquistati per
essere ristrutturati prima di essere abitati. Il contribuente può
beneficiare dell’aliquota maggiorata anche se, durante gli
interventi, non vi risiede ancora, purché la destinazione ad
abitazione principale venga rispettata al termine degli stessi.

La circolare ha inoltre precisato che può essere considerata
abitazione principale anche l’unità immobiliare nella quale dimora
abitualmente un familiare del contribuente. Quando quest’ultimo
possiede due immobili, uno destinato alla propria dimora abituale e
l’altro a quella di un familiare, la maggiorazione è però riferita
al primo.

La proprietà dell’immobile, pertanto, non basta da sola per
applicare il 50%, perché deve essere rispettato anche il requisito
relativo alla destinazione abitativa.

Inquilini e comodatari: detrazione del 36% e requisiti del
contratto

Anche chi vive in affitto o utilizza gratuitamente un’abitazione
può sostenere le spese per lavori edilizi e portarle in detrazione.
La normativa riconosce questa possibilità ai titolari di un
contratto di locazione o comodato, purché la
detenzione dell’immobile sia documentata e siano rispettate le
condizioni previste per l’agevolazione.

Il contratto deve essere regolarmente registrato al momento di
avvio degli interventi oppure, se precedente, al momento del
sostenimento delle spese. Una registrazione successiva non permette
automaticamente di recuperare il beneficio per pagamenti effettuati
quando mancavano i requisiti richiesti.

È inoltre necessario il consenso del proprietario
all’esecuzione dei lavori, da documentare secondo le
regole fiscali applicabili. Questo consenso non sostituisce gli
eventuali titoli edilizi o le autorizzazioni richieste dalla
normativa urbanistico-edilizia, che rimangono soggetti alle
rispettive disposizioni.

Quanto alle percentuali, per le spese sostenute nel 2026
l’inquilino e il comodatario possono beneficiare della detrazione
ordinaria del 36%, ma non di quella maggiorata del
50%. Il motivo è legato alla natura del loro rapporto con
l’immobile: locazione e comodato attribuiscono un diritto personale
di godimento, mentre il 50% è riservato ai proprietari e ai
titolari di diritti reali.

La percentuale non cambia neppure se l’immobile rappresenta
l’abitazione principale dell’inquilino o del comodatario. Vivere
stabilmente nell’abitazione, infatti, non equivale a esserne
proprietari o titolari di un diritto reale.

Familiari conviventi: detrazioni per lavori su immobili non di
proprietà

La detrazione può spettare anche a un familiare che sostiene i
lavori su un immobile di proprietà di un altro componente del
nucleo familiare.

Rientrano tra i possibili beneficiari il coniuge, i parenti
entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado, oltre ai
componenti delle unioni civili e ai conviventi di fatto, secondo le
condizioni previste dalla normativa e dalla prassi fiscale.

Per il familiare convivente non è necessario
stipulare un contratto di comodato, perché il diritto alla
detrazione deriva dalla convivenza con il possessore o il detentore
dell’immobile.

La convivenza deve sussistere al momento di avvio dei lavori
oppure, se precedente, al momento in cui vengono sostenute le
spese. Non è invece necessario che prosegua per tutti gli anni nei
quali viene utilizzata la detrazione.

L’agevolazione può riguardare anche un’abitazione diversa da
quella principale, purché l’immobile sia nella disponibilità del
nucleo familiare e siano rispettate le altre condizioni previste.
Naturalmente, le somme devono essere effettivamente sostenute dal
familiare che intende detrarle, con una documentazione che ne
permetta l’attribuzione.

Per le spese del 2026, il familiare convivente che non è
proprietario né titolare di un diritto reale può beneficiare del
36%, ma non dell’aliquota maggiorata. Può quindi
accadere che il proprietario e un familiare convivente sostengano
parte delle spese per gli stessi lavori, applicando percentuali
differenti sulle somme rispettivamente pagate.

Spese condominiali per lavori edilizi: a chi spettano le
detrazioni

Per gli interventi sulle parti comuni
condominiali, come il rifacimento delle facciate, la
manutenzione delle coperture o il recupero delle strutture comuni,
le spese vengono normalmente pagate dal condominio e ripartite tra
le singole unità immobiliari.

La quota attribuita a un appartamento, però, non deve
necessariamente essere detratta dal proprietario. Se le somme
vengono sostenute da un inquilino, da un comodatario o da un altro
soggetto che possiede i requisiti fiscali, la detrazione può
spettare a quest’ultimo.

Per dimostrare il diritto al beneficio assume particolare
importanza la certificazione dell’amministratore
condominiale, insieme alla documentazione relativa
all’effettivo sostenimento delle spese. Un problema può presentarsi
quando le somme vengono comunicate all’Agenzia delle Entrate a nome
del proprietario, pur essendo state pagate da un altro
soggetto.

Nelle FAQ dedicate alla dichiarazione precompilata,
l’Amministrazione finanziaria ha precisato che l’amministratore
indica il soggetto al quale attribuire la spesa sulla base delle
informazioni ricevute dal proprietario. In assenza di una specifica
comunicazione, viene normalmente indicato quest’ultimo.

Di conseguenza, un inquilino che ha sostenuto le spese potrebbe
non trovarle nella propria dichiarazione precompilata. La mancata
presenza delle somme, però, non comporta la perdita
automatica della detrazione. Se il contribuente possiede
tutti i requisiti, può inserirle nella dichiarazione dei redditi,
conservando i documenti necessari per dimostrarne la spettanza.

Per individuare l’anno di sostenimento della spesa condominiale
conta il pagamento effettuato dall’amministratore all’impresa. Il
singolo contribuente, per utilizzare la detrazione, deve invece
aver versato al condominio la quota di propria competenza entro il
termine previsto per la presentazione della dichiarazione nella
quale beneficia dell’agevolazione.

Anche le aliquote possono variare tra i partecipanti allo stesso
intervento: la circolare n. 8/E/2025 ha precisato che, per i lavori
sulle parti comuni, il diritto alla maggiorazione deve essere
verificato considerando la posizione del singolo contribuente e la
destinazione della relativa unità immobiliare.

Nello stesso condominio possono quindi esserci proprietari che
applicano il 50% e altri soggetti che beneficiano
del 36%, pur contribuendo alle spese per gli
stessi lavori.

Fatture, bonifici e documenti per detrarre le spese edilizie

Il diritto alla detrazione deve essere accompagnato dalla
documentazione che dimostra la regolarità degli interventi e delle
spese sostenute. Per i lavori di recupero edilizio, il pagamento
deve essere normalmente effettuato mediante bonifico
parlante, riportando la causale prevista dalla normativa,
il codice fiscale del beneficiario della detrazione e i dati
fiscali del destinatario del pagamento.

Devono essere conservate anche le fatture, le ricevute dei
bonifici, gli eventuali titoli edilizi e gli altri documenti
richiesti per la specifica tipologia di intervento.

Quando il contribuente non è proprietario dell’immobile, la
documentazione comprende anche il titolo che ne giustifica la
detenzione e il consenso del proprietario, nei casi previsti; per i
familiari conviventi deve invece essere possibile dimostrare la
convivenza nel momento rilevante e l’effettivo sostenimento delle
spese.

L’intestazione delle fatture e dei bonifici
permette normalmente di individuare il soggetto beneficiario, anche
se la prassi dell’Agenzia delle Entrate ammette, in determinate
situazioni, specifiche annotazioni sui documenti per attestare la
quota pagata da un contribuente diverso da quello inizialmente
indicato.

Per gli interventi condominiali, la documentazione comprende la
certificazione rilasciata dall’amministratore e gli eventuali
elementi aggiuntivi necessari per attribuire le spese al soggetto
che intende detrarle. Per gli interventi interessati devono
inoltre essere rispettati gli eventuali obblighi di trasmissione
dei dati all’ENEA.

La corretta individuazione del soggetto che sostiene le spese
fin dall’inizio dei lavori consente di evitare problemi nella
successiva dichiarazione dei redditi, soprattutto quando l’immobile
è utilizzato da persone diverse dal proprietario.

Capienza IRPEF e limiti alle detrazioni per redditi oltre 75.000
euro

Per gli interventi di recupero edilizio, il beneficio viene
ordinariamente ripartito in dieci quote annuali di pari
importo, che riducono l’IRPEF dovuta dal contribuente; se
la quota annuale supera l’imposta da pagare, la parte eccedente non
può essere ordinariamente recuperata negli anni successivi né
richiesta a rimborso.

La capienza fiscale assume quindi particolare
importanza quando le spese vengono sostenute da contribuenti con
redditi bassi o che già utilizzano altre detrazioni. A questo
limite si aggiunge quello previsto dall’articolo 16-ter del d.P.R.
n. 917/1986 per i contribuenti con reddito complessivo
superiore a 75.000 euro: la disposizione, introdotta dalla
Legge n. 207/2024, stabilisce un limite complessivo agli oneri e
alle spese detraibili, determinato in base al reddito e al numero
di figli fiscalmente a carico.

L’importo base è pari a 14.000 euro per i redditi superiori a
75.000 euro e non superiori a 100.000 euro, mentre scende a 8.000
euro per i redditi superiori a 100.000 euro. Questi importi vengono
poi moltiplicati per coefficienti differenti, in funzione della
composizione del nucleo familiare, secondo quanto previsto dalla
normativa.

Per le detrazioni edilizie ripartite in più annualità, ai fini
del limite vengono considerate le rate di spesa riferite a ciascun
anno, tenendo conto delle esclusioni e delle disposizioni
transitorie. Restano escluse dal nuovo meccanismo, tra le altre, le
rate relative agli interventi edilizi le cui spese sono state
sostenute fino al 31 dicembre 2024.