Cambiare comune per riuscire a comprare casa, allontanarsi da Cagliari per trovare prezzi più sostenibili, cercare nell’hinterland quello che il capoluogo non offre più: è stato il trend degli ultimi decenni nella Città Metropolitana. Per molte famiglie, però, spostarsi non basta più: la pressione del mercato immobiliare ha raggiunto gran parte dell’area metropolitana e mette in difficoltà anche chi ha un reddito da ceto medio. Il dato più estremo arriva da Pula, dove per una famiglia con un reddito ordinario comprare un’abitazione può significare destinare al mutuo oltre metà delle entrate. A Quartu Sant’Elena e Selargius si supera il 40%. È la fotografia tracciata dal focus del Centro studi Ance sull’accessibilità della casa nella città metropolitana di Cagliari. Lo studio analizza il rapporto tra redditi familiari e costo di acquisto delle abitazioni nei principali comuni dell’area vasta e mostra come la tensione abitativa coinvolga ormai una porzione molto ampia del territorio metropolitano.
Cosa sono i quintili e perché contano
Per comprendere i dati è necessario spiegare il significato dei quintili di reddito utilizzati nello studio. La popolazione viene suddivisa in cinque gruppi di uguale dimensione sulla base del reddito disponibile. Il primo quintile comprende il 20% delle famiglie con i redditi più bassi, mentre il quinto racchiude il 20% con i redditi più elevati. L’Ance concentra l’analisi soprattutto sul secondo e sul terzo quintile, cioè sulle famiglie che non possono essere considerate povere ma che nemmeno dispongono di redditi elevati. È quella che spesso viene definita “fascia grigia”: lavoratori dipendenti, pensionati e nuclei con redditi ordinari che storicamente costituivano il mercato della prima casa. Nell’area metropolitana di Cagliari il reddito familiare di riferimento per il secondo quintile è poco superiore a 17.500 euro annui, mentre per il terzo quintile si attesta intorno ai 25 mila euro. Lo studio misura quale quota di questo reddito dovrebbe essere destinata al mutuo per acquistare un’abitazione. Quando l’incidenza supera il 30%, la casa viene considerata non accessibile.
Quartu e Selargius superano il 40%
I risultati evidenziano come gran parte della prima cintura urbana abbia ormai superato ampiamente la soglia critica. Per le famiglie del secondo quintile il valore più elevato si registra a Quartu Sant’Elena, dove il costo dell’acquisto assorbe il 43,2% del reddito disponibile. Subito dopo compare Selargius con il 42,5%. Seguono Quartucciu con il 39,2%, Sestu con il 38,9%, Monserrato con il 33,5%, Capoterra con il 32,3%, Elmas con il 31,7% e Assemini con il 30,6%. Tutti i principali comuni della prima cintura risultano dunque oltre il limite di sostenibilità individuato dagli analisti. Si tratta di un dato significativo perché racconta come l’espansione residenziale degli ultimi anni non abbia prodotto un reale alleggerimento della pressione immobiliare. Chi si sposta da Cagliari verso l’hinterland trova spesso prezzi relativamente più bassi, ma non abbastanza da compensare livelli reddituali generalmente inferiori.
Il caso Pula: oltre il 56% del reddito per comprare casa
Ancora più impressionanti sono i numeri che emergono nella seconda e terza cintura metropolitana. Pula presenta infatti l’indice più alto dell’intera area con il 56,3%. Significa che una famiglia appartenente al secondo quintile dovrebbe destinare oltre metà del proprio reddito all’acquisto di un’abitazione. Alle spalle di Pula si collocano Maracalagonis con il 39,9%, Sinnai con il 36,5% e Settimo San Pietro con il 30,4%. Valori inferiori si registrano invece a Uta (29,7%), Villa San Pietro (29,4%), Decimomannu (28%) e Sarroch (25,9%), che risultano i comuni relativamente più accessibili. Nel caso di Pula pesa la forte attrattività turistica della località e la presenza di una domanda legata alle seconde case, elementi che contribuiscono a far crescere i valori immobiliari.
Anche il ceto medio inizia a fare fatica
Le criticità si attenuano se si passa alle famiglie del terzo quintile, con redditi medi intorno ai 25 mila euro annui, ma non scompaiono. Quartu Sant’Elena registra un indice del 30,5%, Selargius del 30% e Pula del 39,7%. Anche Maracalagonis resta vicina alla soglia critica con il 28,1%, mentre Quartucciu e Sestu si collocano rispettivamente al 27,6% e al 27,4%. La novità più rilevante emersa dal rapporto è proprio questa: le difficoltà non riguardano più esclusivamente le fasce a basso reddito. In diversi comuni dell’area metropolitana il problema coinvolge ormai nuclei familiari che fino a pochi anni fa sarebbero stati considerati pienamente in grado di accedere al mercato della proprietà.
Il confronto con il resto della Sardegna
Lo studio conferma anche il primato negativo di Cagliari tra i capoluoghi sardi. Per le famiglie del secondo quintile acquistare casa nel capoluogo richiede il 39% del reddito disponibile, contro il 35,1% di Oristano, il 33,9% di Sassari e il 33,8% di Nuoro. Solo Carbonia resta nettamente al di sotto della soglia critica con un indice del 19,5%. Anche sul fronte degli affitti Cagliari presenta il dato più elevato della Sardegna: una famiglia del secondo quintile deve destinare il 35,1% del proprio reddito al canone di locazione, davanti a Oristano (33,5%), Sassari (28,1%) e Nuoro (25%).
Dove si colloca Cagliari rispetto all’Italia
Nel confronto nazionale la situazione del capoluogo sardo non raggiunge i livelli delle grandi città del Centro-Nord, ma resta comunque problematica. Secondo l’analisi Ance, per le famiglie del secondo quintile l’incidenza media dell’acquisto di una casa nei capoluoghi italiani è pari al 41,7% del reddito disponibile. Le situazioni più critiche si registrano a Bolzano (80,8%), Milano (70,8%) e Bologna (57,9%). Cagliari, con il suo 39%, si colloca quindi sotto le grandi metropoli più costose, ma resta pienamente all’interno dell’area di difficoltà individuata dagli analisti. Il dato assume un significato particolare se si considera che i redditi medi nell’isola sono generalmente inferiori rispetto a quelli di molte aree del Nord Italia. Per questo il focus dell’Ance individua nell’accessibilità abitativa una delle principali questioni economiche e sociali dei prossimi anni. Non si tratta soltanto di un problema immobiliare: la possibilità di acquistare una casa influenza la capacità di trattenere giovani, attrarre lavoratori qualificati e sostenere lo sviluppo dell’intera area metropolitana.
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