Frazionare la casa prima dei lavori raddoppia il bonus ristrutturazioni?

Il tetto di spesa per la ristrutturazione dipende dal numero di unità censite prima dei lavori. Frazionare prima o dopo cambia tutto: detrazione, aliquota e beneficiari.

Una coppia acquista la prima casa con un mutuo già deliberato. L’immobile comprende un piano terra, oggi accatastato come cantina, che sarà trasformato in un’abitazione destinata alla suocera. I lavori inizieranno ad agosto e si concluderanno entro fine 2026, per rientrare nelle agevolazioni prima casa. Al termine, l’immobile verrà frazionato in due unità distinte: una per l’abitazione principale della coppia, l’altra — al piano inferiore — concessa in comodato d’uso gratuito alla suocera, che sosterrà direttamente parte delle spese.

A questo punto la domanda riguarda molte famiglie che affrontano situazioni simili: frazionare la casa prima dei lavori raddoppia il bonus ristrutturazioni? La risposta è sì, ma il momento in cui avviene il frazionamento — prima o dopol’inizio dei lavori — cambia in modo significativo il calcolo del limite di spesa, l’aliquota di detrazione applicabile, e chi può beneficiarne. Vediamo nel dettaglio come funziona, con riferimento alla situazione descritta.

Come si calcola il limite di spesa per la ristrutturazione con cambio di destinazione d’uso?

Per gli interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione che comportano un cambio di destinazione d’uso— come, nel caso descritto, la trasformazione di una cantina in abitazione — il limite di spesa su cui si calcola la detrazione si determina facendo riferimento al numero di unità immobiliari censite prima dell’inizio dei lavori.

Questo è il principio chiave da cui derivano tutte le conseguenze successive: non conta come l’immobile diventerà al termine dei lavori, ma come è catastalmente configurato al momento in cui i lavori iniziano.

Cosa succede se il frazionamento avviene dopo la conclusione dei lavori?

Nella situazione descritta, l’immobile attuale è unico, e il frazionamento in due unità distinte avverrà al termine dei lavori. Poiché il riferimento è la situazione prima dell’inizio dei lavori, si applica un unico tetto massimo di spesa, pari a 96.000 euro, per l’intero progetto — e non due tetti separati per le due unità che risulteranno dal frazionamento.

Trattandosi, per l’acquirente, di abitazione principale, la detrazione spetta nella misura del 50% di questo importo — quindi il 50% di 96.000 euro. Il riferimento normativo è l’art. 16-bis del TUIR (D.P.R. 917/1986), insieme all’art. 1, comma 22, della legge 199/2025, e ai chiarimenti forniti dalla circolare 8/E del 2025.

Cosa cambia se il frazionamento avviene prima dell’inizio dei lavori?

Qui la situazione cambia in modo significativo. Se il frazionamento avviene prima dell’inizio dei lavori agevolati, il limite di spesa raddoppia, perché — al momento di inizio dei lavori, che è il momento di riferimento — esistono due abitazioni distinte, non un’unica unità. Questo principio è confermato dalla circolare 17/E del 2023.

In pratica: se la coppia procedesse prima al frazionamento catastale, ottenendo due unità immobiliari distinte, e solo successivamente iniziasse i lavori di ristrutturazione su entrambe, il tetto di spesa complessivo sarebbe pari a 192.000 euro — 96.000 euro per ciascuna delle due unità — invece dei 96.000 euro totali previsti nello scenario in cui il frazionamento avviene dopo i lavori.

In questo scenario, la suocera comodataria può ottenere detrazioni per le spese che sostiene direttamente?

Sì, ma con un’aliquota diversa. Se il frazionamento è avvenuto prima dell’inizio dei lavori, e la suocera occupa la propria unità in qualità di comodataria — sulla base di un contratto di comodato registrato prima dell’inizio dei lavori di ristrutturazione — può beneficiare delle detrazioni per le spese che sostiene direttamente sulla propria unità abitativa.

C’è però una differenza importante rispetto al trattamento riservato all’abitazione principale dell’acquirente: l’aliquota applicabile per la suocera è del 36% delle spese sostenute — non del 50% — fino a un importo massimo di 96.000 euro.

Questa differenza di aliquota riflette il fatto che, per la suocera, l’unità in questione non è la sua abitazione principale in senso proprio — è un’unità di cui dispone in forza di un comodato — e quindi non beneficia della maggiorazione al 50% riservata a chi sostiene spese sulla propria abitazione principale.

Il frazionamento incide sulle agevolazioni “prima casa” per l’acquisto?

Per quanto riguarda le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa — l’imposta di registro al 2%, e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa di 50 euro ciascuna (art. 1, Tariffa, nota II-bis, D.P.R. 131/1986) — la situazione descritta nella domanda, in cui il frazionamento avviene al termine dei lavori, non comporta problemi.

In questo caso, le agevolazioni prima casa si applicano interamente all’acquisto, considerando l’immobile come abitazione principale e pertinenza, trattandosi — al momento dell’acquisto, prima del frazionamento — di un’unica abitazione principale per l’acquirente.

Il comodato gratuito alla suocera mette a rischio le agevolazioni “prima casa”?

No. Il comodato gratuito concesso alla suocera, dopo il frazionamento, non incide in alcun modo sulle agevolazioni “prima casa” già ottenute per l’acquisto.

Questo è un punto rassicurante per chi si trova in una situazione simile: una volta acquisita correttamente l’agevolazione prima casa sull’acquisto dell’immobile nella sua configurazione originaria — unica unità, abitazione principale dell’acquirente — le vicende successive relative a come l’immobile viene utilizzato dopo il frazionamento, incluso l’eventuale comodato a un familiare, non rimettono in discussione l’agevolazione già ottenuta.

Dove bisogna stabilire la residenza per non perdere i benefici?

Un dubbio frequente in situazioni di frazionamento riguarda il requisito della residenza, condizione fondamentale per le agevolazioni prima casa: la legge richiede che l’acquirente stabilisca la propria residenza nel Comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dal rogito.

Il punto da chiarire è che questo requisito riguarda il Comune, non necessariamente ogni singola porzione derivante da un successivo frazionamento. In altri termini: non è necessario che l’acquirente stabilisca la residenza specificamente all’interno di ciascuna delle unità immobiliari che risulteranno dal frazionamento — è sufficiente che la residenza venga stabilita nel Comune in cui si trova l’immobile complessivo, entro i 18 mesi previsti, secondo le regole generali.

Il punto pratico per chi affronta una situazione simile

La scelta tra frazionare prima o dopo i lavori non è solo una questione tecnico-catastale: ha conseguenze dirette sull’importo complessivo delle detrazioni disponibili e su chi può beneficiarne.

Se l’obiettivo è massimizzare il tetto di spesa complessivo — arrivando a 192.000 euro invece di 96.000 — e consentire alla suocera di portare in detrazione direttamente le spese da lei sostenute sulla propria unità, è necessario procedere al frazionamento prima dell’inizio dei lavori, e registrare il contratto di comodato a favore della suocera prima che i lavori abbiano inizio. In questo scenario, però, va tenuto presente che le spese sostenute dalla suocera sulla propria unità beneficeranno dell’aliquota del 36%, non del 50% riservato all’abitazione principale dell’acquirente.

Se invece il frazionamento avviene dopo la conclusione dei lavori — come nella situazione descritta nella domanda — il tetto di spesa resta unico, pari a 96.000 euro per l’intero progetto, con detrazione al 50% in quanto riferito all’abitazione principale dell’acquirente; in questo caso, però, non è possibile per la suocera ottenere una detrazione separata per spese da lei sostenute, perché al momento dei lavori l’immobile è ancora un’unica unità intestata all’acquirente.

In entrambi gli scenari, le agevolazioni prima casa sull’acquisto restano acquisite secondo le regole ordinarie, e il successivo comodato alla suocera — una volta avvenuto il frazionamento — non le rimette in discussione, purché il requisito della residenza nel Comune entro 18 mesi dal rogito venga rispettato secondo le regole generali appena descritte.